主题：牛派大师Tobin Smith怎么说 -- 倥偬飞人

实际上牛派忽略了一个事实：房屋市场牛气冲天的时候，激发了很多并不真实的需求，就是投机炒房的人 （相对于真正买房自己住的人而言），这些人寄希望于房价升得快然后迅速倒手赚大钱，很多nonprime loan实际上也是这样的投机者。这样的虚假需求在05-06占到交易量的30-40%左右。如今房价大跌，这些人的持有成本极高，因为不一定租的出去，好多地方开发出来都没有人住过，成为所谓ghost town，怎么可能租出去呢？要么咬牙亏本卖出，要么干脆一走了之，尤其是不付头款全部借来的房贷，在房价已经下跌10%甚至30%的时候，walk away比向银行供款更划算。

在经济放缓和衰退的前提下，真实的住房需求并不会增长，而投机者纷纷退出市场，至于不管什么原因交不起房贷的人只有被银行把房子收走拍卖，而房屋建筑公司的销售退订很多，空置率也很高，这样就造成房屋泡沫破裂后待售房屋大大超过了需求，房价只有大幅下跌才能刺激需求。同时由于nonprime房贷的问题爆发，银行贷款只能严格把关，能合格拿到房贷的人肯定大幅减少。05-06年nonprime loan占到全部房贷的40%，这个房贷标准一收紧，基本上这部分没有了，从需求方的数字上就要减少40%，这还不算经济不景气就业增长减少的因素。这样的情况下是供应和需求的完全不平衡。所以说这是50年来最大的房屋市场衰退，不是没有道理的。

牛派以为可以用5-6年的时间来化解，实际上问题的发作要猛烈的多，这只能怪前面几年虚假需求把泡泡吹得太大了。而且就是那些能够负担房贷的人，也不得不为房贷的支出而减少其他方面的开支，由于近年的负储蓄率，美国人的钱包已经被挤到了极端，也就是消费将不得不减少。以前房价上升，美国人还能够将房子当抵押多借钱花花，现在房价下跌，靠房子借钱也到头了。

可以看看Roubini教授的文章，可以解释为什么房屋市场的危机将蔓延到其他经济领域：

The Ten Faulty Consensus Views about Sub-prime and Soft-Landing…and the Ten Ugly Truths about the Coming Economic and Financial Hard Landing

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