主题：【原创】奔向复苏或者奔向危机的2007 -- 葡萄

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经济观察网讯 由于今年5个月内暴涨50%，深圳房价备受关注。据中原地产公布的分析，深圳房价增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，这个指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度，一般指标值在1以内属于合理范围；1~2是泡沫预警；2以上表示房价虚涨泡沫显现。深圳房产市场已经进入“癫狂”状态。

最近“满城尽带VIP”的现象，更说明了深圳楼市的“癫狂”。从楼价数据来看，深圳从禁止认筹到“VIP”卡盛行，正是房价涨幅最快的时期。

　　10人争抢一套房的“产物”

问及深圳目前最低价的楼盘在哪里？深圳人几乎都能回答：“关外”，关外成了他们购房的重心，也成了“VIP卡”的发源地。

即使最低价之地，房屋售价也基本在10000元/平方米以上。“最便宜”的房屋，也并不是有钱就能买得到的，10个购房者争抢同一套房屋很平常，于是开发商“创新性”地推出了“VIP”卡。

在深圳搜房网发布的6月份深圳新开的22个楼盘中，楼盘中标明的最低价格为每平方米“7000多元”，而均价注明在10000元以上的楼盘就占了一半。22个楼盘中关外的楼盘占了14个。

致电这些楼盘，只有一家楼盘的售楼人员明确开盘当天直接销售，不用办理所谓的“VIP”卡，而其他楼盘则都告知目前正在办理“VIP”卡，请买房者继续关注接下来发布的信息。

位于深圳关外龙岗区中央悦城三期御景峰售楼人员告诉记者，目前楼盘暂定均价为9000元左右。但是办理了“VIP”卡后，购房者就能享受到开盘当天的购房优先选择权，而且可以在享受房价97折优惠后，再减免房款40000元，前提是必须七天以内签约，并在开盘前提供银行50000元的存款证明。“现在已经有400多人申请了金卡。”售楼人员告诉记者，开盘时仅推出180多套房屋。

同样的情况也反映在其他楼盘中，位于深圳罗湖口岸附近的首地戴斯公寓已经有140多人办理了“VIP”卡，可优先选房，但同样要在银行预存50000元并提供证明。位于龙岗的徽王府楼盘预存30000元办理“VIP”卡，可享受98折优惠，推出400多套房屋，但是已经有了500名“贵宾”。龙岗区的慢城楼盘更为夸张，100多套房屋竟然有1000多名“VIP”卡贵宾。

一名徽王府的售楼人员热心提醒记者趁还没有开盘，赶紧去办理“VIP”卡，因为楼盘开盘后第二天就会涨价。

开发商的信息显示，关外“最便宜房子”供应紧张，但是从官方数据来看，关外是深圳供应量最大的地方。今年1~5月的数据中，关外商品住宅销售面积为175.26万平方米，已经占了全市的62.8%。而根据目前正在开盘以及预计开盘的楼盘统计，这一比例还将进一步增加。

　　楼价“催化剂”

中央悦城的售楼人员告诉记者，预存的50000元并不是交给开发商的，购房者仍然可以随时动用，只是在成为“贵宾”后，如果没有相应的存款证明，那么就等于失去了“潜在”的贵宾资格。该人士表示，开发商的这种做法只是想了解客人的诚意度，同时为了更好地梳理客户。

不过，上述人员没有解释是否会根据“VIP”卡申请人数制定价格。宝安区的可乐园楼盘销售人员，对此很含糊地答复，价格根据市场而定，每一家开发商都是这样。对于其在搜房网公布的“7000多元”均价，该人士予以否定，并告诉记者，价格目前还没有确定。

“开发商推出‘VIP’卡摸底房价，以此作为定价依据是肯定的。”博客名为图腾镜的深圳某地产公司副总裁告诉记者，开发商通过“VIP”卡过滤客户是次要的，更大原因在于通过认购的人数，以及给出的意向价格确定楼盘最终售价。“没有一家开发商会在开盘前公布售价，一般说来，最终的房价会在开盘当天揭晓。所以，‘VIP’卡确实从某种程度上推动了房价。”图腾镜告诉记者。

一位博客名为风林火的地产公司总经理助理告诉记者，当前开发商的这种做法造成楼盘的供求紧张局面，以增加房屋成交量，刺激购买。如果没有“VIP”卡，就不可能出现开盘后房价“一日多变”的现象。

对于一些开发商声称的“VIP”卡所能享受的优惠，图腾镜表示，这是“羊毛出在羊身上”，“这被开发商统称为销售策略，以满足购房者办理‘VIP’卡的心理预期，但是购房者最终还是应该看到购买楼盘和周边楼盘的价格比较，别光顾着优惠措施。”

　　变相认筹恶化供需关系

中联地产一位区域经理对目前深圳楼市“满城尽带VIP”的现象深恶痛绝，他告诉记者，他自己也吃过“VIP”卡的苦，而开发商的这种行为，无异于变相认筹，在最大限度上激发购房者的购买欲望，挑战购房者的价格承受极限。“开发商摸底房价可以理解，但没有这么多房屋供应却广发‘VIP’卡，引起争相认购，就是在拉高房价。

记者了解到，从2005年4月1日起，深圳就禁止一切未取得预售许可证的楼盘以任何形式开展所谓的“认筹”活动。根据深圳市房地产广告专项整顿方案，尚未取得预售许可证的楼盘，开发商是不能收取 “认筹诚意金”的。

图腾镜告诉记者，在这一禁令下，开发商确实没有再公开认筹，但是换了花样，随后有些开发商推出“VIP”卡就分为是否冻结银行账户。“有些开发商在打擦边球，因为冻结银行资金必须是在买卖双方达成成交意向后才能进行的，但是现在看来双方并不对等，这种情况是否属于认筹范围，需要打个问号，应有房地产主管部门认定。”

今年开始，“VIP”卡盛行于深圳楼市，其终端还是在于供求的不平衡，而“VIP”卡则又充当了供需关系恶化的催化剂。

深圳综合开发研究院教授宋丁在谈及当前深圳房屋的供求关系时，用了“撕裂”一词，他告诉记者，深圳的房屋供求严重不平衡，深圳目前拥有1400万人口，每年还有近百万人口涌入深圳，但深圳的土地供应却在逐年减少，目前深圳楼市中，已是关外楼盘和二手房唱起了主角。

根据深圳房地产研究中心的报告，当前，深圳市房地产市场供求关系继续紧张，住房供应结构的不尽合理，是导致房价持续上涨的主要原因。

目前，深圳可用于未来城市建设的用地不足200平方公里，土地资源非常有限。而2002年以来，随着国家土地管理政策的进一步严格和深圳土地资源的紧缺，深圳每年可用于住房建设的土地一直比较有限，根本无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求，如此大的差距下，供应持续呈现紧张趋势在所难免。

目前，深圳中心区的房屋均价突破了每平方米20000元。而根据深圳市国土房管局发布的数据，在2003年，深圳的房价还在每平方米5000元左右徘徊，2003年5月，深圳官方公布的住宅均价为5459元。但是到了2005年底，房价开始上涨到10000元，2006年，更是房价飙升的一年。

6月14日，国家发改委和国家统计局对全国70个大中城市商品住房销售价格的调查结果显示，今年5月深圳房价同比上涨12.3%。为此，深圳市市长许宗衡集合各相关职能部门、银行、人大代表、开发商代表等对深圳房价进行专项调研。并公开表态，对当前深圳房地产市场基本趋势的总体判断是上涨过快，而政府在引导房地产市场理性健康发展、保证民生方面负有不可推卸的责任。

面对深圳楼市“癫狂”的状态。深圳市国土房管局副局长、新闻发言人黄珽在接受记者采访时也明确表示，深圳针对市民投诉的重点，即将展开对一手房和二手房市场的全面整治。