主题：【原创】粗看开发商 -- 超级拖拉机

郭德纲的相声里说，2000块钱干房地产可能不够。这还真是可能。不过在现在的大趋势下，能空手套白狼的越来越少了。这里先说一下基本地产商的资金分配问题，尤其是盖房子的成本问题。

我手头有一张表格，是2005-2006年山东某地的9-11层住宅市场研究。数字仅仅是个案，但类别差不多就这么多。当地地产市场假设销售价格为 3500元。成本分项基本如下：

1. 地价：200元/m2

这个目前争议最多。但是当初做研究的时候地价的确如此。毕竟房价3500元的的地方，地段一般不好，本案例为2线城市的郊区。

2. 土建成本：1500元/m2

该成本随地域不同，建筑高度不同而不同。

北京一般7层-12层可以控制在1300-1700之间，12-18层约1500-1800左右，19-24约1800-2400。6层以下本应可以将成本降低更多，但由于别墅等户型对结构的要求，通常也维持在1300-1700左右。

其他地区由于地方建材市场价格因素，当地相对禁止使用的建材种类不同，通常成本会出现一些降低因素，但是不大。案例中由于处在民风彪悍的山东，连挖砂子都要找当地黑社会摆平，综合成本与北京持平或略高。

3. 园林景观成本

实测实量每平米200左右，反映在建筑上大约100元；

4. 设计成本

包含规划，测绘，地勘，建筑方案，施工图设计，室内设计，共计200元。

各公司情况各有不同。万科单单建筑方案+施工图便已达到200；

5. 销售成本：

总价的4%，即为140元；

6. 管理成本：

3%，通用估算标准，即105；

7. 营业税：

营业额的5%，即为175元

8. 人防易地建设费用

各地不同。当地要求8层以下为95元，9层以上为195元。

9-11层正好处于基础埋深约等于1层的边缘，如需节省成本，最好易地建设。如高度增加，建地下室比较经济。

9. 土地使用金

名称似乎是这个，按建筑类型收取。当初北京住宅约260元，商业好像是640？

10. 建设税费

一堆堆的，懒得算了，3%-4%之间吧。约120元？

11. 不可预见费

大约3%吧，约105元。

以上各项成本总和约200+1500+100+200+140+105+175+195+260+120+105=3100

开发商还要缴纳企业所得税（3500-3100）*33%=133

利润：267元。利润率差不多8%。

但是一个项目一期开发计划大约至少1年。我见过最快的，正大集团号称150天就可以从最初“三通一平”的地块干到精装修做完。当然不能指望户型/外立面等等的质量了，而且这种情况还没有听到其他公司能达到。

考虑到银行贷款的利率正好略高于8%，如果您要是想规规矩矩投资到地产开发这块，得先掂量一下了。很可能就为人民做贡献了。

以上税费标准依照旧税法，如有缺项错误，敬请原谅。