主题：【原创】粗看开发商 -- 超级拖拉机

五，房价怎么会贵上去的。

房价怎么会贵上去的？说实话，我也不知道。

我有一篇论文研究范围正好涉及一点这部分内容，当时最发愁的就是资料难找。所有我想要的数据，不是找不到，就是找到了好几个版本。您说这活怎么干？更绝的是我认识一个外国同学，所有资料都出自中国官方年鉴，最终结论竟然是中国没有贫富差距。因此，如果有人问我房价是怎么回事，我真的不知道。

但是从我工作中接触到的各种事情，我觉得可以简单归为三点。以下问题均以北京为例，而且我的专业其实是技术方面，偏一点社会学，对于经济啥的一窍不通。写出来的东西肯定解释的相当表面化，您就凑合着看。

1. 炒房行为。

炒房行为是房价上涨得初始因素。我们常说温州炒房团，山西煤矿老板炒房团。但是他们肯定不是炒房的主力。从国内炒房伊始开算，国有资产就不可避免的介入了。事实上由于历史原因，房屋的供给在90年代以前一直都是不足的，那么在商品房部分的各个环节，作为社会主义国家，国有经济必然要占绝大多数。当政府不断从卖地中获得好处的同时，也发现做地产也有很大的利润空间，其中的含义包括开发，建设，金融，买卖等等多个方面。

房价初步上涨，造成一度国家经济以房地产作为支柱的状况。每年的GDP里建设领域要占十几个百分点，带动的GDP增长更无法估量。这时，只要你做宏观，傻子都看得出国家肯定要保证这一行业的高速发展，任何一家拥有投资实力的公司肯定都会盯上这块越来越大的肥肉。社会主义国家内谁最有钱？答案显然是一定的。

因此，房价上涨最初由供需关系引起，但马上就转变成国家资产为主力的炒房行为。这期间国家舆论成功的转移了视线，将大众焦点转移到那些在一夜暴富的地产商。实际上，大多数地产商的暴富不过是正好赶上了这班车，在资本的游戏中喝了点汤而已。

2. 政府对地产商的行为。

我之前说过，再精明的商人算账都算不过政府。政府在提供土地的同时，看到开发商挣到了钱，他们怎么能不眼红？

眼红后产生的核心反应，就是土地的增值。既然你每平米可以产生3000块的利润，我就算占了你2500块有什么不可以的？更何况政府是土地资源的唯一卖方。地价上涨，只要开发商还活得下去，不愁你不买。地价涨到什么地步？简单的说，北京四环内目前买不到1万以下的房子，是这一条的直接结果。一个西站旁边的项目，开发商自己内部已经承认，2万以下没有一点利润。

眼红的次要反应，则是政府对于开发商的百般刁难。而且随着这种刁难越来越常规化，连国营地产企业也难以幸免。比如通常送图进某衙门的时候，图纸中应当夹一张卡。如果您发现图纸因为类似“绘制深度不够”“尺寸标注不规范”等问题被打回来了，意味着您在那张卡里存入的资金不够。如果卡被人当场发现，则是送图人“不小心”把“自己的”卡掉了。明确说明：直接用现金会被人当场正义的拒绝的。通常一个项目如果有些景观很好的卖点，那么能看到景观的这种房子通常都“内部认购”了。事实上，大部分这种房子都是打点相关衙门的。这种费用故事很多，但是真正计算起来都不算大头，不过积少成多就比较可观了。

以上两点，是从开发商的角度来说。比如北京富力，万科之流，价格偏高主要原因就是政府对他们实行的地价过高，或者他们本身也没有拿到好地的渠道。虽然其楼盘质量可能很好，但其实投资在上面的资金并不多多少。

3. 社会恐慌行为。

不是俺说大家，可是很多人实在也太有危机意识了。

其实很多小开发商很脆弱的，真的心甘情愿的低利润销售。我曾经见过北京西大望路的一个小开发商，就心甘情愿的把售价按照周边楼盘的价格再减1000块来卖。在火爆卖了第一天之后，在销售人员的苦劝之下，老总决定从下一座楼开始涨价1000块（第一天放出的楼都卖光了）。另一个南三环外的项目，设计和施工都不怎么样，开发商本身打算能卖到单价9500块，不赔本就阿弥陀佛了。在开盘前通过对采访客户的调查，他们毅然将单价提到13000。目前二期快盖好了，老总们明显对单价15000很有信心。其实两个项目的购买人员销售部门都调查清楚了，绝大多数是自住或者自己开小公司，炒房的很少。是不是给自己买，从银行贷款就能看出来。

人民，还是从内部最容易攻破的。