主题：【原创】粗看开发商 -- 超级拖拉机

看到新兵营里有人对我的贴子提出质疑，简单答复一下。同时也转贴到这里。

估计您说的看的帖子可能是我的.简单解释一下.不过估计你是在广州，而我是拿北京说事，有些可能没法统一的。

先说技术问题。谁让我是这方面专业的。

首先,北京的楼间距不是靠建设部防非典的标准.那个东西纯粹算自然灾害，没法应用到日常中来。通常采用的都是日照标准。北京塔楼的南北向日照间距是1.0-1.2，也就是说您这个地至少南北长度要加大50米左右。按照1.1计算，地段面积得变成138*183=25254，容积率要这么算，差不多4.28了。

其次，如果做90米高的楼，成本都要相应增加，这种一平米增加30%都不算什么大钱，主要造成的问题是建筑设计中会有很多困难，电梯的数量要加，单元开门处要注意前室，不能有纯朝北向户型。所以一般如果真的要做这么高，通常单元是做不了这么大的，但是从另一方面讲，这种高度的户型一般还都不小。因为反正公摊都增大了么，增加套内面积反而可以提高得房率。因此，一般这么高的住宅楼进深控制最多在18-22米左右。这么一算，容积率又要扣掉1/3。

但是北京那么多高容积率是怎么做的？这个要返到第一条--住宅间距上。虽然南北向的住宅间距要一百米，但是东西向只要13米满足防火；如果开卧室窗，则要达到18米视觉卫生间距。北京还有个不成文的30度角的规定，就不说了。这样开发商排列塔楼的形式就不是下面这种

0 0 0 0

0 0 0 0

而是

0 0 0 0

0 0 0

0 0 0 0

这样，容积率提高了（虽然整体东西向距离会拉大），但是楼主所希望的大片绿地却没有了。

万变不离其宗。北京是这样，广州日照间距会小一些，但是对通风要求高。估计30*30的大粗筒应该很少见，至少得多做点凹凹凸凸的东西，一样会影响容积率的。

再说楼面地价。广州的楼面地价的确不正常。我上网搜了一下。

http://home.xhby.net/system/2007/09/24/010127193.shtml

去年（2006）下半年，北京土地出让的平均楼面地价是每平方米8800元—8900元。今年（2007）上半年，杭州土地出让的平均楼面地价为每平方米6400元，上海市为5300元。

http://www.stnn.cc:82/real_estate/200706/t20070627_564866.html

广州珠江新城楼面地价一年翻倍达9567元

如果广州地产的楼面地价在4000-5000左右的话，平均房价应该在7000-10000之内浮动。广州的地产突然性的上涨，肯定是有资金炒作的结果。但是是谁炒的呢？很多开发商靠资金流挣钱，一定范围的涨幅对他们来讲意义不大。我还是认为如果有暴利，最大受益者应该是各种热钱，对于开发商，只能说有部分人啃到了快车上甩下的肉骨头。

另外，记住，一旦房价上涨，地价肯定上涨。因为地价与土地成本之间的差价，大头是政府拿去的。在政绩等各种因素的驱使下，谁也不会舍弃这块肥肉的。

ps，在广州，也有很多精工细作的楼盘。我曾经见过一个楼盘的照片，我估计他们的土建/运营成本肯定要在类似规模项目的两倍以上。我希望有些人在研究房价的同时能够把这些也考虑进去。