主题：中国房价不降的根本原因 -- Cipher

伴随着现代化工业化的进程，百分之七八十的人口聚集在农村的情况肯定是要改变的。这是最大的刚性需求，也的确是房价坚挺的一大原因。但是我们要问的是，这几年来房价的翻番型的上涨多大程度上是由于这个“刚需”引起的？其实大家真正关心、讨论的都是短期内的房价波动罢了，在这个层面上，长期因素的作用到底有多大实难预料。

中国的房地产现在其实是一个卖方市场，从卖地的政府到卖房的开发商，这个市场上卖方的力量是远远强过买方的，所以分析房价的短期走势恐怕还是要多看看卖方的情况变化。

首先经济发展、城市化进程的因素使得卖方（卖地、卖房方）认为外部环境并未发生根本变化，目前市场蛋糕份额仍可以视为足够大，目前的房价博弈只不过属于“市场波动”而已。因而对卖方而言“挺过艰难时刻”的短期运营要求而不是“调整长期战略”类要求更为迫切，做出太多改变的必要性也就不大了，反正原来怎么赚钱现在还是能够怎么赚钱；同时，前一阶段积累了大量利润也使得采取这种“以不变应万变”的等待战略与竞争对手们相安无事、共存共赢的可能一直存在。甚至对一些颇有雄心壮志的政府、开发商而言，利用现在的时机蛰伏一段时间，喘口气休息休息、提高运作能力，同时拖死一批对手是个很不错的战略。近一段时期以来，这种内敛型战略在中大型房地产开发企业中颇有市场，相应的放慢开发进度、积极寻找资本资源等应对策略大量被同步执行正是导致目前各地商品住房成交量大幅下降，而价格却并未实质性下降的直接原因。只要这种企业战略在房地产企业中仍然是主流，卖方整体性“共赢”的预期一直存在，房价就不会有下跌的可能。

毫无疑问，当这种形势继续发展，国家政策、融资压力以及市场人气等变化到可能会引起外部环境尤其是竞争者状况发生较大变化时（如市场信心受损总容量缩小、资金土地资源大幅度收紧、前期同级别竞争对手更强或更弱的两极分化结果明显、市场份额集中度提高等），企业失败的威胁和扩大市场份额的机会可能会导致相当的同类型企业选择更倾向“S-T/优势-威胁”甚至“S－O／优势－机遇”类型更具进攻性的战略，一方面通过价格战等手段谋求生存和抢占份额，另一方面强调通过各种渠道获取开发资源在零和类型的竞争中压倒对手。比如万科现在已经是开始在玩这种游戏了。

总而言之一句话，近一段时期房价下跌取决于有多少开发商认为零和游戏时代已经到来，不同竞争对手血拼就混不下去了，而与今后3、50年内有多少人非买房不可关系不大。