主题：近来中国房地产成交放大，后市走向分析 -- 陈经

群众舆论对房地产近乎一面倒要求降价。但这只是事情的一面，有许多群众手里有房，其实愿意看到涨价，涨了即使不卖也觉得高兴，只是不太好意思说。地方政府、地产商、利益集团也不希望降。中央政府从经济模式考虑，觉得房价收入比过高，倾向降下来。

最近最明显的房地产政策是：

1. 减交易税费

2. 减少首付比例

3. 银行给贷款，二套房松动

4. 给开发商减压，贷款延期，买地款缓交

实际效果是各地房地产成交大增。这应该是真实的，深圳的新房与二手房成交已经回复到最火热的时期了，价格也止跌回升了。成交大增的原因是什幺，后面会如何发展？

我认为结论很明显，政府正在控制着进行一场房地产市场的软着陆。近期政策松动的主要考虑的是化解市场风险，谈不上“振兴”。房地产是经济转型的头号调控对象，国民收入要引导投向其它行业，房地产价格上涨不易。

但是软着陆必须是“软”的，价格下降是慢慢来的，过程中需要成交来化解风险。所以政府调控政策都以促进成交为目的，银行给贷款最为关键。成交放大以后，部分风险化解，价格就又可以下降了。

成交化解风险的效应有：

1. 开发商顺利回款，银行贷款有着落，也有钱开发下一期或者买新地。

2. 二手房从危险的炒家手里倒到自住者手里，化解银行风险。这包括两个因素，一是自住者本来就量力而行注重信誉，借银行的钱一般是还的，与价格涨跌关系不大。二是同一个房银行贷款减小，如炒家借银行100万买的房，亏本卖给自住者，银行只需要借给自住者70万了。也有些炒家是低位成本的，换手后银行贷款增加了，但只要换到自住者手里，银行并不担心。最危险的是手里很多房的炒家，他们资金流断了，或者下决心止损，没有信誉的考虑。

3. 稳住部分炒家，或者潜在断供者，进一步套牢房产持有者。成交虽然大增，和存量房比起来还是很少的。但这会极大的稳住人的信心，卖家积极寻求交易机会，继续供款。稳一段时期以后，月供陆续交到银行，贷款存量减少，断供者成本增加，后面断供的风险就减小了。

当成交多到一定程度，时间拖一阵子，开发商贷款、月供陆续交上来，银行的风险就显著减少了。这时，就迎来了下一轮降价的时机。从市场本身来说，最近成交放大主要是自住者出手多，成交一个少一个。如果价格上涨，成交立刻就减少，不可能形成“买涨不买跌”效应，人的收入没有相应增加，大环境不充许。成交火一段时间，又会小下去。这时中央政府、地方政府又会出来让开发商降价，只有降价，成交才能持续放大。

从政府调控意图来看，相当明确。成交要放大，价格不是关键。贷款要给风险小的买房人，要偏向自住。炒房者要酝酿新的涨价攻势，近几年非常困难，最多只是抄底等待时机，不可能勾结包买片区短时间大涨这样折腾。

房地产所有权交易是资本市场，如果租住，就是商品市场。国家调控房地产，不可能是让所有人都能买得起房，好房子永远只是少数人买得起。软着陆，是为了化解银行风险，并不是真想让房价一直低。经济真正好转了，人的收入上来了，买好房子的能力也会上来，我相信那时房价又会进入真正的上涨周期，标志是收入上升，价格波动会比较大。我认为地段好、品质有保证的好房子还是值得买的，就是等的年头多一些。目前应该已经有些好房子能稳住不降了。随着降价不断进行，价格能稳住的房子越来越多。所以买房也是时机了，看自己的需求类型，并不是说一定要房价谷底出手。真要买房，还是以地段分析为主，并不是看房地产周期的，前面买啥都套在顶部的时期过去了。房子买亏了，更可能是挑错了房，而不是买早了。

作为商品的房租，国家会更严密的调控，通过大量廉租房控制房租，上涨更加不易。中国资金过剩，造房能力强，房价租售比不会太低。想通过出租加租换取投资收益的想法，即使房价大跌，也应该不可行。总的来说，全社会住房压力有望减轻。

• 西河文萃 第21期 2009年4月1日 上
• 西河文萃 第21期 2009年3月1日
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