主题：【原创】闲话房地产（1）不同时期房地产在中国经济发展中的 -- 水管子

只要在互联网上阅读房价相关的文章，就会发现充斥着“高价”、“黑心开发商”之类的字眼，似乎整个中国的房地产行业都是肮脏的与错误的。当然了，网络上的讨论多数情况下都代表了发言者各自的利益与立场，难免会有一些情绪化的语言，这就是所谓的“屁股决定脑袋”。这本身也无可厚非，但是，如果冷静下来认真思考一下，客观地分析房地产市场，其实际情况恐怕远非媒体所表述的那样简单。笔者也是备受房产问题困扰群体中的一员，因此，在这个无数空口喊涨喊跌的市场中，试图能够静下以来仔细思考一下当前的局势，从不一样的角度来为房地产市场的今天确定一个坐标位置，并努力推测其未来的轨迹。

要确定一个坐标位置，首先就得建立一个坐标系。我本人习惯的做法是，将被研究对象按照时间的先后顺序建立一个一维的坐标系，然后按照其起源及发展的顺序，描述其运动轨迹及当前位置，并以此为据来推测未来的运动轨迹。所有对于未来的预测都建立在对过去及现在的分析基础上的，我们都熟知金融产品的宣传中都有这样的语言：“以往的历史表现并不代表对未来收益的保证”，因此，本文所做出的推导结论也具有类似的属性，不代表也不能代表未来的保证。在我还没有更好方法之前，这也不失为一种方法，至少要比空口白话要靠谱一些。

本轮房地产市场发展的起点源于房改，从福利分房，到货币分房，一直走到今天的住房商品化、市场化。

福利分房时代对于今天的人已经很遥远了，不过没关系，我们可以回忆一下小时候的生活或者80后可以复习某些电影中的场景：不管是工人还是教师，刚工作的时候大家都没有自己的“产权房”，平时所居住的地方，那叫“单位宿舍”。然后就开始熬，熬到头发开始花白了，资历够深了、跟领导关系足够好……等等条件都满足了，差不多就可以分到一套自己的房子了。当然了，如果熬到领导岗位，这个过程要快很多。这些福利分房分的房子，到今天基本上都已经办理了私人产权了。仔细观察一下你身边的人，还有少数这样的朋友，他们以单位领导居多。也就是说，在福利分房时代，房地产在中国经济中的作用主要是满足人们的居住需求，充当保障经济、服务经济这样一个后勤的角色。

1992年1月17日，小平同志开始南巡，并发表了著名的南巡讲话，要求“胆子再大一点，步子再快一点”，进一步解放生产力。南巡讲话开创了中国经济发展的新时代，同时投机客也在中国南方掀起了炒作房地产的热潮，这波房地产的炒作一直持续到1995年，并以泡沫破灭的形式硬着陆，尤以海南、北海等地最为惨烈。直到多年以后朱镕基总理视察海南时仍然见到遍地的烂尾楼，后来实在没办法全炸了，而地产混混潘石屹一提起他用几斤桔子贿赂某人查阅到官方数据并因此逃顶海南地产时就掩饰不住地一脸得意。这一阶段的房地产，应该说，其主要作用体现在投机上。

大约在2000年，出台了货币分房政策，即以货币补贴的形式代替原来的实物房屋分配的政策。当然了，具体能补贴到多少钱，要视工龄、职位、职称等多方面的因素来决定，总而言之，领导多于职工，年长多于年幼，而且单位不同，差异十分巨大。举例来说，我以前的一个朋友，在中学教师的岗位上为党国奉献了一辈子，当他56岁买房时享受了货币分房政策，一共也只获得了5万元的补贴，而校长同期的补贴能达到房价的一半，比他高好几倍。这一阶段的货币分房政策，从其发展来看，正是从福利分房，到商品房完全市场化之间的过渡阶段，因此其主要作用是为住房市场化改革初期解决一批“老人”的住房问题。至于新人，就别多想了，自己攒钱去吧。

此轮房地产大牛市的起点差不多也就在2000年，但是，如果要追根溯源，即得从93年的分税制说起。老朱当年被派到上海当市长时从中央弄了个财政包干政策，上海沉寂了多年的经济一下就起来了。但是当老朱进了北京也就被财权带进了北京，而且是从全国收权。93年搞了分税制，即原来一家的税务局分成了国税和地税，基本上大头的、好收的税中央都拿走了，剩下一些小头的，不太好收的税归地方。这样一来，地方政府顿时觉得日子没法过了，因为钱都没“分”走了嘛。不过，上有政策，下有对策，地方政府很快就开辟了新财源——卖地！

说起卖地来，得先给大伙科普一下为什么地方政府卖地能挣钱，这得从中国的土地政策说起。按照《土地法》的规定，中国所有的城市土地都属于全民所有，农村土地属于集体所有。全民所有本质上就是政府所有，因为只有政府能够代表全民行使全民的权利，除了政府谁也没有资格行使属于全民的权利，这一点很重要。

再说说土地的价值。我国土地的使用，是严格限定使用用途的，不同用途的土地，其产值不一样，就会导致其价值不一样。除了沙漠之类的，一般意义上而言，我们将土地分为农业用地和城市建设用地。农业用地里又分为耕地和农村建设用地，城市建设用地里分为住宅用地、工业用地和商业用地。同样一亩地，如果种粮食，一年能产出多少钱？媒体采访袁隆平，他说争取在2010年亩产达到900公斤，我们放宽松一点，算1000公斤好了，这还是研发，不是实际生产。南方一年能三季，但北方就差一些，平均一下算一年两季好了。也就是一亩地一年最多产2000公斤水稻。2008年水稻收购价不超过0.80元/斤，折1.60元/公斤，2000公斤也就只不过3200元，这还没有扣除种子、化肥、农药等成本。也就是说，按照粮食生产的产值来讲，耕地的产出是非常低的，一亩地一年产值也不过3000元的水平。但是，如果改变了土地的使用性质，那就完全不一样了。例如，把这一亩地不种粮食了，建成住宅，如果租出去，其一年的租金基本上就可以粗略地看成其产出了。现在我们在上海，租一套房子，一个月的租金也得几千块，一年就是几万块。这还是一套房子，一亩地能盖多少房子，能收多少租金，这个大家想想就清楚了。因此，住宅用地的价值就远远高于耕地的价值了。而写字楼的租金又比住宅要高，比写字楼更贵的是商铺，这都是商业用地了。也就是说，不考虑地段差异，商铺的产出比写字楼高，这两种商业房产都比住宅的产值高。土地的产出在经济学上叫做地租，这种不同用途造成的土地产出之间的差异被称为级差地租。

那么，现在我们就看得很清楚了，在城乡结合部，只要能够把耕地变成住宅用地就能够获得级差地租，或者把住宅用地改变为商业用地，也能够获得级差地租。那么，谁有权力改变土地的用途呢？你没有，我也没有。前面我们已经提到了，那就是政府。因此，地方政府从农民手中征收土地，然后转手卖给开发商，就可以轻松赚到级差地租。当地方政府在缺钱花的时候突然发现这么一个秘密，那结果用脚趾头都能想出来——卖地赚钱！当然了，实际上级差地租并不是完全由政府独享了，参与分享的还有开发商和被征地农民，其中地方政府拿了大头，开发商拿了中份，被征地农民拿了小份。所以，当你有一天你突然发现你的房东文化不高、工资不高，但手上却有三到五套房产，每个月房租收入上万，小车开开、小酒喝喝的时候，你就明白了，他只是分享了级差地租的一小份哦！而地方政府卖地收入能有多少呢？许多城市的卖地收入大约占到当地财政收入的一半，至于上海市的，大家自己去查吧。

当然了，地方政府推动房地产业的发展，其动力绝不是仅仅获得财源这么简单。

97年亚洲金融危机影响下，中国经济减速，当时中国政府采取了各种措施来刺激经济发展，教育改革（收费）、医疗改革（收费）都是这一时期政策的产物，房地产也不例外。王石在其《道路与梦想》一书中回忆了时任总理朱镕基到深圳考察时万科汇报工作的情景，98年上海出现零首付买房，99年还有蓝印户口和买房退税政策，这些政策都刺激了房地产的发展。当然了，始于90年代末的房地产价格上涨，其原因是多方面，以上只是多种因素中的一部分。我个人认为首先是市场需求推动了房价的上涨，初期的上涨是良性的、健康的，但后来的上涨有很大的水份，而向其注入水份的最大的因素是较为宽松的货币政策。连续多年的高速货币扩张，首先受益的是银行，其次就是房地产。我曾经在不止一处的场合讲过，我们之所以今天买不起房，正是因为银行提供贷款以帮助我们买房。这句话听起来可能有点费解，但事实上就是这么回事。换言之，如果没有信贷支持，房价就不会这么高。

推动房地产市场的发展，制造一个繁荣的房地产市场，不仅有利于地方政府获得巨额的土地出让金，更重要的是还能够创造GDP，带动一系列产业发展。要盖房子，就得要水泥，于是水泥行业带动了；需要钢材，钢铁业发展了；装修需要木材、铝合金、铜、家俱、家电等，电解铝行业、家俱家电行业也发展了；原材料及半成品都需要运输，物流运输也跟上来了；买房需要贷款，银行的业绩也上来了……最后，这些产业的发展又创造了大量岗位，吸收了大量就业人口。显然，无论是财政收入，还是经济发展（GDP为主），或者充分就业，中央政府与地方政府对于房地产业的繁荣与发展都是乐见其成的。因此，此轮房地产市场的大发展，其在中国经济发展中的作用就是推动经济发展、增加财政收入、创造充分就业，并由于对其他产业具有显著的拉动作用而获得了极高的地位。关于一点，从当时上海市将房地产业列为支柱产业可见一斑。

当然了，过犹不及，房地产发展到今天，遭遇了内在困扰与外来的冲击，自2008年起全国房价出现了普遍性的下跌，今天的房地产业又遇到了怎样的困境？请看下篇。

• ※ 西河文萃 第22期 2009年5月9日 ※ 上