主题：【原创】闲话房地产（1）不同时期房地产在中国经济发展中的 -- 水管子

我遇到过死多，坚持认为现在房价不高的。实际上房价高不高是很显然的事情，无论是租售比、房价收入比，抑或是出租收益率的指标，房价都是显著偏高的。租售比显得比较专业，我算过，上海不少房子的租售比在500以上的，的确很离谱，呵呵。实际上对于老百姓或者大众投资人而言，我认为出租收益率这个指标是最好理解的。一般情况下，我们认为银行存款或者国债是无风险的，其利率是就是无风险收益率，而房地产投资作为一种有一定风险的投资，必然要求一定的风险溢价，再加上房地产投资的门槛也较高，管理也需要一定的成本，这就又提高了其收益溢价要求。也就是说，出租收益率高于银行存款利率及国债收益率才是正常的。按照目前的市场利率水平，我认为房屋的出租收益率至少要在5%以上才是合理的，但市场普遍的情况是只有大约3%。这就注定了投资客不可能是为了收取租金而投资房地产，而纯粹是为了博价格的上涨，这与美国人次贷危机前的心态并没有什么区别。在08年以前，投资客还比较多，经过这波调整，投资客也冷静了很多，现在的投资客已经不像以前那样多了。

中国房价上涨的因素，总结起来会有很多，但听涛提到的人口因素实际上是非常关键的。本轮房价的上涨直接受益于人口红利以及社会精英阶层由大中城市的富集。而当人口红利消失，五六十年代的婴儿潮大批离世的时候，必然会导致社会上出现大量空余房屋，并引发房价的崩溃。我觉得如果现在的年青人不是迫于结婚之类的刚需的话，坚持租房，其综合居住成本必然大大低于买房。说到底都是为了结婚要买房，我也不能免俗，呵呵。