主题：【讨论话题】09-06-02 高层住宅 -- 老马丁

(a)分出租：图1

(b)分出售：图2，3，4

(c)既分出租也分出售的混合型：图5

（建议追加前提条件：均为房地产开发商市场行为，不考虑政府廉租房或公屋出售形式。）

个人解释

a情况：

出租的长期回报率应该是高于出售。（地主老财喜欢雇长工种地而不卖地，不知是不是一个道理？）

房子造价高（商业地段、外部配套设施、装修档次），则以出租为宜（可以高租金）。

图1房子也就11层阳台，都卖光了也未必能收回多少钱；做高档公寓出租的可能性比较大。

b情况：

图2,3,4的房子有一些共性：容积率比较大、环境一般、装修普通。

开发商盖这样的房子最可能的目的是：变现！而且是以最小的投入。

所以出售的可能性大。

c情况：

图5的房子介于a、b两种情况之间。

从容积率角度看，全部出售可以回笼大笔资金。

从外观看，装修尚可，但房型单一（更像是酒店，不像住宅），用作可出租的酒店式公寓也未尝不可。

所以答案选既出租也出售的混合型，即出租租金收益高的楼层，出售其他楼层。

同一块地皮，在不同限制条件下，房地产商采取的租售策略会不同。

这种租售策略的差别会直接决定未来建筑物的诸多特性，包括外观。

常规情况下，没有谁会在要出售的高层住宅外立面、外装修上多投入的。

（俺咋就成了只重衣衫不重人的势利眼？）