主题：【原创】不会算账的收银员和城市房价 -- 泉畔人家

说有农民兄弟要进城的同志们说的没错，是有大批的人“想”留在大城市。但是，这个大批是多少？ 可能从大学生人数来看，现在正在向2500万适龄就业和婚育人口的最高峰前进（1987-90出生）。但我的题目里关注的不是大学生，是收银员。

另外，如果您认为要求一个药店收银员会计算2.5元 10克， 1两多少钱是过高的识数能力要求，那我们就不要讨论。您可以举不识数的人照样是亿万富翁的例子来。但我们讨论的是大多数人，不是少数特例。

实际上分析人口就能看出，这几年本来就应该是房价高峰。因为62-70出生高峰的人和82-90（87-90是最高峰，4年都在2500万以上）独生子女出生高峰的买房需求在这几年正好会叠加的。62-70年的人现在40-48岁，在机关事业从业的人都处于事业顶峰，买房购买力最强的时候（美国分析说人最强购买力出现在47岁）。 而82-90一代的第一代独生子女一代往往是可以合用数家之力（父母，岳父母）和亲戚的支持。62-70的一般是改善型需求和炒房需求，82-90（97-90）的是结婚买房需求。所以有这2条，绝定了这几年的高需求，同样，也可以说，这2种需求决定中小户型（82-90) 和大户型（>120)的需求都不会低。

而05年开始的宏观调控，是对这个趋势火上浇油了。国务院的领导者们用90年代初压国有经济过热的方法来处理当时的房地产。90年代初有一阵是严禁建设楼堂馆所，而05-07年的调控就是少批土地，不让建。因为市场需求而增加的供应被人为压缩了，其结果就是上海，北京，深圳等地房价在一段调整后再次报复性的上涨。行政命令是解决不了供需矛盾的，70/90, 严禁小产权等一系列调控措施，结果是抱薪救火，越烧越旺。

很多人认为，这把熊熊燃烧的烈火会永远的越烧越旺，只会越来越高。是的， 人口高峰重叠，05-07错误的严控土地政策，和房地产类金融产品的自我升值预期实现，正在推高这把烈火。但熊熊火光的后面，有一个巨大暗影已经不远了。

91年后，人口从2600万的高峰直降到2000万，然后又迅速下降到1700万，到99年是1100万左右。现在，已经是这批人进入劳动力市场了（年轻的收银员们很多就是）。再过几年，大学生劳动力等也要进入这个人口区间了。 而62-70的高峰人口，等他们普遍开始接近退休的5，6年后（我们按男55，女50算）或者已经退休后，他们的购买欲望和能力就应该开始下降。这些人中，有房的普遍不止一套，买不起房的，则怎么也买不起了。他们中炒房的人最多，实际上，他们中的相当大比例的人是一家占2套到，3，4套房的，在给唯一的子女留下后，还有剩余的。而他们的子女，如果是门当户对的，将来能继承的房子就会有6，7套之多。

而一个人，从农村进入城市，从小城市向大城市迁移，你认为是30岁以下的多，还是30岁以上的多？ 你认为多少结婚生子工作在一个小城市的人愿意去闯北京上海还是刚20出头的小伙小姑娘愿意去闯？5，6年后，30岁以下人口的数量就要锐减了。

而08年之后，土地的供应至少不是卡的那么紧了，中国强大的实物生产力，也反映在房地产上，加上农村建房，中国一年新增十几亿平的住房是很正常的。第一篇里我已经介绍过了，我们的人均（即使抛去公摊面积问题），我们也正在快速追赶法德等国家的路上，超越法德等国，只是几年的问题。

而60岁以上的人，你认为他们中向大城市迁移的动力很强吗？是，有跟着子女去的，但更多的应该是从大城市迁移回小城市居住吧。62-70的高峰人口的购买力下降和91-2000的人口低谷也应该是正好叠加的，只是这次叠加如果只从人口数量和消费规律看，不是这几年的向上叠加，而是向下叠加。2015后应该是这个叠加的高峰开始到来，2019的时候，对应99出生人口1100万，62-70年龄段人口也普遍退休了，应该是购买力的最低谷。但从一般规律看，低谷不会一下子来，我们的上升曲线现在应该还在来回改变拐点的状态，趋势还在拉锯中。而真正过了拐点以后，刚性的供应能力（已经投产的钢铁，水泥，建材生产力）和开始快速下降的需求要重新寻找平衡的。而政府这时候肯定是要全力扶持需求的，生产过剩是一切经济危机的根源。而95之后的人口数更是收缩到1500万以下，99年出生人口1100多万，只是87-90高峰的三分之一多一点。现在99的人10岁，17，18岁他们中的很多人就要进入劳动市场，20岁后他们中的人就开始进入婚育。无论政府的刺激手段有多强，你认为1100万年轻人的住房需求会大大高于2600万年轻人的需求吗？ 那些动辄就说中国房地产要涨20年的人想过2019年面对1100万年轻人和2009年面对2600万年轻人真的就什么都一样吗？还是那么多人要深夜排队抢号码？还是几乎无穷无尽的刚需吗？