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主题:【原创】新年政治经济展望:我看中国(之四) -- 井底望天

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家园 不能忽略中国房价的房改因素

实际上2000年以前,中国的商品房也都很贵的(当时的价格对应当时的人的收入),能买商品房那是极少数大款们的专利。那时候甚至有很多售楼小姐色诱看房客已求卖房的段子。

而普通人,分2种。有户口,编制的和没有户口编制的。有户口,编制或者说体制内的人等待福利分房。而游离于体制外的人除非大富大贵,否则别说买房,想把户口迁到一个大点城市里几乎都不可能。即使到了2000年后的前几年,在北京没带身份证的外地人被抓去挖沙子的段子还流传很广的。新东方的校长俞敏洪貌似也体验过一会收容遣返。真到2003年孙志刚事件以后,体制外的人外出务工的风险才真的消除。

2000房改时分水岭,是城市里的土改。是中国经济的大改革,大冲击。房子作为私产从少数人的专利到能被大多数人所拥有,对几亿城镇居民和全体中国人都是一个大的冲击。而房改时期的突击分房,建房。把体制内的人的需求在2000-2004之间差不多消除了,2005以后,体制内人的买房需求才开始重新释放(新招的没房的学生们开始买房了)。 而许多没抢到好房子的人,也是观望了几年后才确定分房是真的没希望了,开始买房。

这就相当于是一个堰塞湖,以前几十年,体制内的人可以在城市里分房子。房子位置大小要靠关系,资历,职位来决定。一个普通工人就算干一辈子,想分到一套好点的房子也几乎不可能,而能分到好房子的,几乎都是靠数十年的资历职位换来的。 只有98-2000年之间参加工作的体制内年轻人搭上了房改末班车,他们受益最大。而2005以后,体制内的分房,集资的口子基本堵上。他们买房也只能是团购,虽然比老百姓有优势,但不是以前那种绝对优势了。而体制外的人,在2000以后,尤其2003孙志刚事件以后。可以在城市买房,贷款了。这些2000以前对他们来说都是不可能的。而很多人接受买房观念,贷款观念是需要时间的。所以可以说,2005以后,堰塞湖里的水才真的开始往外大量的流。而2000-2005之间的房价,是房改冲击下的一个不正常低价。1,2万福利分房买到的房子,工作调动了,还是要卖的。10万,8万

可能就卖了。实际上每一套廉价的房改房背后,都是原房主几十年的努力,资历,职位,关系等等,只是这些没有估价而已。

而中央05年就开始调控房产,显然是没有把堰塞湖里的水考虑在内的。我们不是美国,欧洲,不是存在了几百年的房地产市场。一个刚诞生10年的市场,是很难用别人运行了几百年的数据来套的。河里很多人大骂房子太贵买不起,实际上假如倒退会福利分房状态。很多人,甚至大多数人,可能一辈子只能住在筒子楼里。或者被遣返回老家,因为他们如果进不了体制内的机关,大企业等,那他们连蜗居的权利也是没有的。即使进了体制内,等他们熬到能分到套还过得去的房子的时候,可能已经是工作20年,30年以后的事情了。结婚就想2室一厅,3室一厅?做梦吧,多少人结婚连间独立的房子都分不到。

所以只拿05年后房价的涨幅来分析中国房产不科学。至于中国房产的均衡价格应该在那,我胡乱提议一个算法。就是假设一个处级干部或者科级干部,假设他如果仍能福利分房,如果他工作20年后能分到的大概是120平。 那将其个人前10年挣到的收入和预期10年后的收入折现,应该就是房产价格。(其配偶收入作为日常生活开销)。

具体操作方法如下,找你身边熟悉或其他人知道的实际的当公务员,或者在事业单位,大国企等体制内的工作20年左右的人。根据他们的收入和他们现在的住房条件(考虑位置,学区,等等)。假设你所在城市20年工龄的处级干部月收入在6千左右,年入可以认为是8万。他家庭如果是住市里位置还可以的地方,面积120平。那简单的算法可以是8*20=160万。 那一套120平,那种位置的房子大概应该就是160万。如果工作了10年也没提起来,还是科员一类。那如果月入4千,住80的房子。那就是5万*20=100万。这个你可以多通过亲戚或朋友多算几个人的,不能看他们当初怎么分的或者买的多钱。只看他们现在的收入和预期收入,也可以把他们前10年的收入折现算。多算几个人,估计房价的合理值应该就出来了,然后你可以根据这个来决定是否买房。如果低于这个值很多,那你们的城市房价应该还没涨到位,应抓紧买。如果高于很多,比如高了1倍以上,则可能有泡沫或者泡沫比较严重。

算法未必准确,请河友们拍砖啦。

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