主题：【原创】新年政治经济展望：我看中国（之四） -- 井底望天

实际上2000年以前，中国的商品房也都很贵的（当时的价格对应当时的人的收入),能买商品房那是极少数大款们的专利。那时候甚至有很多售楼小姐色诱看房客已求卖房的段子。

而普通人，分2种。有户口，编制的和没有户口编制的。有户口，编制或者说体制内的人等待福利分房。而游离于体制外的人除非大富大贵，否则别说买房，想把户口迁到一个大点城市里几乎都不可能。即使到了2000年后的前几年，在北京没带身份证的外地人被抓去挖沙子的段子还流传很广的。新东方的校长俞敏洪貌似也体验过一会收容遣返。真到2003年孙志刚事件以后，体制外的人外出务工的风险才真的消除。

2000房改时分水岭，是城市里的土改。是中国经济的大改革，大冲击。房子作为私产从少数人的专利到能被大多数人所拥有，对几亿城镇居民和全体中国人都是一个大的冲击。而房改时期的突击分房，建房。把体制内的人的需求在2000-2004之间差不多消除了，2005以后，体制内人的买房需求才开始重新释放（新招的没房的学生们开始买房了）。 而许多没抢到好房子的人，也是观望了几年后才确定分房是真的没希望了，开始买房。

这就相当于是一个堰塞湖，以前几十年，体制内的人可以在城市里分房子。房子位置大小要靠关系，资历，职位来决定。一个普通工人就算干一辈子，想分到一套好点的房子也几乎不可能，而能分到好房子的，几乎都是靠数十年的资历职位换来的。 只有98-2000年之间参加工作的体制内年轻人搭上了房改末班车，他们受益最大。而2005以后，体制内的分房，集资的口子基本堵上。他们买房也只能是团购，虽然比老百姓有优势，但不是以前那种绝对优势了。而体制外的人，在2000以后，尤其2003孙志刚事件以后。可以在城市买房，贷款了。这些2000以前对他们来说都是不可能的。而很多人接受买房观念，贷款观念是需要时间的。所以可以说，2005以后，堰塞湖里的水才真的开始往外大量的流。而2000-2005之间的房价，是房改冲击下的一个不正常低价。1，2万福利分房买到的房子，工作调动了，还是要卖的。10万，8万

可能就卖了。实际上每一套廉价的房改房背后，都是原房主几十年的努力，资历，职位，关系等等，只是这些没有估价而已。

而中央05年就开始调控房产，显然是没有把堰塞湖里的水考虑在内的。我们不是美国，欧洲，不是存在了几百年的房地产市场。一个刚诞生10年的市场，是很难用别人运行了几百年的数据来套的。河里很多人大骂房子太贵买不起，实际上假如倒退会福利分房状态。很多人，甚至大多数人，可能一辈子只能住在筒子楼里。或者被遣返回老家，因为他们如果进不了体制内的机关，大企业等，那他们连蜗居的权利也是没有的。即使进了体制内，等他们熬到能分到套还过得去的房子的时候，可能已经是工作20年，30年以后的事情了。结婚就想2室一厅，3室一厅？做梦吧，多少人结婚连间独立的房子都分不到。

所以只拿05年后房价的涨幅来分析中国房产不科学。至于中国房产的均衡价格应该在那，我胡乱提议一个算法。就是假设一个处级干部或者科级干部，假设他如果仍能福利分房，如果他工作20年后能分到的大概是120平。 那将其个人前10年挣到的收入和预期10年后的收入折现，应该就是房产价格。（其配偶收入作为日常生活开销）。

具体操作方法如下，找你身边熟悉或其他人知道的实际的当公务员，或者在事业单位，大国企等体制内的工作20年左右的人。根据他们的收入和他们现在的住房条件（考虑位置，学区，等等）。假设你所在城市20年工龄的处级干部月收入在6千左右，年入可以认为是8万。他家庭如果是住市里位置还可以的地方，面积120平。那简单的算法可以是8*20=160万。 那一套120平，那种位置的房子大概应该就是160万。如果工作了10年也没提起来，还是科员一类。那如果月入4千，住80的房子。那就是5万*20=100万。这个你可以多通过亲戚或朋友多算几个人的，不能看他们当初怎么分的或者买的多钱。只看他们现在的收入和预期收入，也可以把他们前10年的收入折现算。多算几个人，估计房价的合理值应该就出来了，然后你可以根据这个来决定是否买房。如果低于这个值很多，那你们的城市房价应该还没涨到位，应抓紧买。如果高于很多，比如高了1倍以上，则可能有泡沫或者泡沫比较严重。

算法未必准确，请河友们拍砖啦。