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主题:房地产是如何捆绑中国经济的? -- 陈经

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家园 房地产是如何捆绑中国经济的?

2009年上半年新增贷款高达7.37万亿,但这个势头在下半年得到了控制,全年新增贷款9.59万亿,没有超过一般预想的10万亿。

一般认为,这是下半年央行进行了一定程度的贷款控制的结果。央行确实有这类主动的调控,但动作并不算太大,从各项指标上看,仍然是适度宽松。传统上下半年新增贷款额就是比上半年少的,只是2009年少得特别多,相当于上半年7.37的万亿急降到下半年的2.22万亿。这并不是说下半年央行进行了紧缩,异常的只是上半年7.37万亿多得吓人,下半年其实相当正常。

下半年新增贷款减少的主要原因是,经济恢复得比预想的好,这才是主因。出口恢复增长,股市恢复融资,房地产交易大增,M1增速超过M2。这是一个实质因素,说明货币流通速率增加。我以前推过的一个原理,货币流通不畅,就要用新增贷款去补充生产循环圈的资金不足。现在社会自己拿出钱来加进循环圈了,那么新增贷款需求就不用那么多了。例如富人的钱从银行出来全款买房,这不会增加贷款总额,反而会减少开发商贷款。这些钱从居民定期或者活期存款M2,变为企业活期存款M1,再从房地产业扩散出去,整个循环圈的资金状况大为改善。

基本可以这么认为,下半年新增贷款少了,主要是因为房子卖出去了。中央大为宣传的四万亿投资,其实真正投到社会上的,远不如房地产成交高。一方面,四万亿投资不少是吹的,地方上钱不一定到位,中央也没真投下去,有这样的新闻。另一方面,房地产的海量成交就不是吹的。2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,同比增长42.1%;销售额43995亿元,同比增长75.5%。其中,商品住宅销售面积同比增长43.9%,销售额增长80.0%。这全是历史最高数据。还有很多二手房,没有加进来。地产商开发资金来源方面,全年个人按揭贷款8403亿元,比2008暴增4830亿元。但是,所有住房按揭贷款增加额高于1万亿,二手房成交比商品房销售额还要高。居民卖出二手房以后,虽然不会直接增加M1的数值,但由于存成定期的意愿不高,会部分促进购车旅游餐饮等消费,拉动消费。数据说明,房价高,一般对应的是高消费增速,可能和许多人的感觉不同。

但是,它带来的一个大问题是,房价猛涨,社会舆论极端不满。经济恢复增长产生的正面情绪,完全抵不上房价猛涨对社会观念的冲击。社会上怪话连篇,所有人都觉得不正常。因此,在2009年底开始,中央推出了一系列房地产调控措施,企图解决这个问题。目前从市场反应来看,新房成交价格虽然松动不多,但成交已经下来了。

所以,现在我们知道,新房销售下去,对社会资金的影响正好与2009年下半年相反。可以预期,企业投资生产循环圈又需相当多的新增贷款了。消息说,银行开年一个星期就放出6000亿新增贷款,半年月放出1万亿。又有消息说,有关部门已经紧急下令,1月不准再放贷了。虽然各种传言真假难知,这显然不是什么很好的调控节奏。

现在,让我们看看中央宏观调控的三个目标:

1. 经济增长要保持,为了就业。

2. 新增贷款要控制,为了信贷安全。

3. 房地产要降温,为了防止资产泡沫。

第一个目标弹性最小,就业是经济工作会议的核心问题,另外地方上的增长冲动不易遏制。经济增长率高固然有问题,增速低问题更大。转到低速增长模式麻烦最大,不可行。

第二第三个目标,弹性就相当大了,多少新增贷款算高,房价多高社会受不了,这个扯不清,而且随着时间不断变化。以前北京上海5000的房价人说价高,现在2万可能人觉得算低了,其实也没几年。以前新增贷款3万亿算正常,2009年9.59万亿显然是高了,2010年一般认为会是7.5万亿左右,这算高么?确实是不太容易说清楚。

一种选择是对房地产出狠招,把价格打下去。有一百种办法可以做到,唯一要考虑的是后果。不幸的是,新房销售额就是和经济增长率直接正相关。从原理上,新房带动的产业链很长,新房销售直接增加企业生产循环圈资金,这都是与经济增长率直接相关的。历史数据说明,房子卖不动的时候,经济增长往往不太行。2003年以前,买房很容易,5万元首付就可以在一线城市中心买房,正好对应的是7-9%的经济增长率。2008年,房子又卖不动了,经济增速急剧下滑。2009年下半年房子销售火热,经济增长率又往10%奔去。

决定房产销售的,有人说是新增贷款,其实不是。2008年新增贷款比2007年多,但卖房困难。这个因果关系应该倒过来,房产销售额决定新增贷款。房子卖得不好,就必须增加新增贷款,卖得好,到是可以减少。所以,我们看到,第二个目标是由第三个目标决定的。

因此,逻辑链条我们基本建立了。宏观调控,主要就是看房地产政策,其它都是跟着来的。哪怕是新增贷款这样重要的调控项目,也得由房地产政策决定。房地产方向定了,其它都是微调。

为什么这些年宏观调控名声这么差,就是因为房地产调控失败了,房价越搞越高。据传朱镕基写信批评本届政府的经济政策,有可能是真的。前总理数次痛击房地产泡沫,任内房价相当低,基本没有泡沫,对这几年的房地产政策看不惯是合情理的。

走到这一步,根源可以一直上溯到2003年8月12日,国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,即“国务院18号文件”。这个文件改土地协议出让为招拍挂,地价开始上涨。但也不是这一个文件的事,我认为政府并没有故意要造地产泡沫,走到现在这个地步是一系列偶然必然因素共同造成的。地产泡沫,是经济发展过程中一种自然现象。这届政府的问题是,从一开始就没有一个明确的防止地产泡沫的计划。政府官员关于房地产虽然有无数次放话,社会关注度空前高涨,但从来没有上届政府那种严厉的气势。

2003年8月,因为非典,经济受影响,想靠房地产拉一下,也是正常想法。不巧的是,2003年到2007年,正是出口疯狂增长的时期,外汇占款急剧增加,货币体系迅速膨胀。这种情况下,特别容易发生地产泡沫。这一时期,政府基本无所作为,任由地价房价猛升。当时是高增长低通胀,人口红利、科技进步、生产效率不断提高等因素,压低了CPI数据。政府的调控体系错误地盯着CPI,一直没有认真处理地产问题。这几年,地方政府对地产财政的依赖越来越重,各行各业与房地产的联系也越来越深,慢慢走向畸形。直到2007年下半年,因为输入性通货膨胀导致的过热迹象,才又匆忙转向紧缩。但是,更不巧的是,2008年又碰上全球经济危机,紧缩反而造成经济失速的大祸。错上加错,只得在2008年下半年180度掉头极度宽松。2009年,房地产泡沫进一步恶化,在全球都算是严重的。

到现在,又想来解决这个地产泡沫问题。应该说意愿是有的,各方面重视程度算是比较高了,至少认识到地产泡沫与CPI要分开处理。但是,时机已经错过了。

应该在2004年就开始着手防止地产泡沫。趁那几年经济增长动力足,搞多元发展,减少对房地产的依赖。当时经济增速每年少增一个百分点,仍然算是高速增长,地产泡沫就可以控制住了。再把地方与中央的财权事权理顺,减少对土地财政的依赖,就可以顺利搞好调控。那几年经济增速11%-13%,其实用不着这么高。中央与地方政府,以及各房地产行业相关企业,光想着财政收入增多了,国债也少发了,一片乐观。其实正确的选择是发国债,发地方建设债券,不要搞成全国炒卖地皮竞赛。当时发国债的空间很大,每年很多钱还不得不用央票冻起来,并不是没法解决财政问题。地价房价也不是不可以涨,有一个与经济实际增速匹配的涨速,是很好的自然增长。

靠炒地招拍挂,地方政府拉关系企业炒地价,拉炒房团炒房价,这样来钱快,发展也快。一些炒作成功的一线城市,城建发展确实快。而且这个炒作并不需要太多实在功夫,造一些概念,各方面拉关系配合,说不定就生出奇效了。过去几年,各地政府炒地横行,可以说是先炒地弄来钱,再把钱花出去弄政绩。但是,这种发展对实体经济并不好。现在一些城市的写字楼反而不如住房价格高,就说明实体经济需求没有跟上来。所谓的发展,其实是建立在“炒民生”的基础上的,增速越高,社会越痛苦。这是一种“痛苦型GDP”,许多普通民众为了买房很痛苦,经济增长收入增加,幸福感却下降。由于住房资源偏向富人,大量房产实际使用率不高,这又是一种“浪费型GDP”。所以,虽然经济增速表面不错,过去几年中国的发展其实是部分走上了邪路。

回头看看朱镕基2002年11月即将卸任前,在香港的讲话:

“我预料(GDP)全年会超过8%。我不希望超过8%,这个形势太好了,我有恐高症,我就是怕太高了,太高将来怎么办,你能维持8%吗?或甚至于更高。”

他认为,楼市经济是靠不住的,“现在投资的增长60%靠房地产,房地产的推动能力很大,建筑材料工业、钢铁工业都上去了,但将来如果没有这样的拉动力怎么办?难以为继啊!”他又说,“我也不是说问题很大,我就是说,某些城市,我没说全部城市,它的房地产有一点热,不是‘过热’,是有一点热,现在就应引起注意”;“我们要更加着力培养人民群众的购买力,特别是农民的购买力,才能拉动这个生产,而不是单纯靠投资”;“这个房地产,特别是高级房地产,尤其是在大城市的高档房地产能不能保证卖掉呢?你不能把这个风险都加在银行身上,我只是提出一个预测,也不是警告,要小心一点。”

这几段话,充分说明了前总理的经济水平,确实很高。现在看来,这届政府把上面的那些错误全犯了。这几年中国经济实力增长迅速,但只能说是摘桃,前面打好了基础,顺手就能做到的。有难度的工作,需要头脑清醒、精准判断、果断决策时,却经常犯错。

事情已经这样了,再来解决房地产问题,必须付出代价。现在中央的设想似乎是,先把房地产“稳定”住,控制情况不再恶化。等其它条件慢慢转好,如居民收入慢慢上来,就能化解地产泡沫了。但不客气地说,这只是一种幻想。如果这么轻松地就化解了,那还用得着小心搞经济么?

又想房价不涨,又要把房子卖出去,把地卖出去,还不是一年两年的事,根本做不到。人民群众的心态很难稳定,一会热,一会冷。当经济增长不行时,需要人民买房,就得出台利好。一两个利好还不行,得有实质。房价高了,又得出台利空,一两个利空不行,得出重手。就因为卖房子这点事,经济政策频繁变来变去,不成样子了。一会利好,一会利空,社会就乱套了,预期混乱得很,实体经济环境不稳定,影响是一大片。政策变动太快,开发商、买房者可能都不敢信了,政策信号会失灵。想让开发商多建房,利好政策可能根本不管用,谁知道会不会又利空了?这样下去,调控也越来越难。所以,我断定模糊调控政策是行不通的,越来越行不通。

真要有效果,那就得把目标定好,一个劲往那个方向使力。我认为只有两条路:

1. 让炒房,房价是社会炒出来的,管不了。靠炒房搞经济。

2. 不让炒房,房价是国家计划的,一定要管。不靠炒房搞经济。

如果是第一条路,那国家会实质放开买房,地方政府继续炒地皮。房价多高由市场定,能控就控,控不了就涨,崩了也就崩了,听天由命。这条路就是社会不和谐,但货币以房地产为通道,支持经济高速运行。最后,房价会到某一个高点,忽然硬着陆,再怎么放开炒,也还是上不去了,成为一个日本式的超级大顶。谁也不知道什么时候到顶,但一定会来这么一下。

如果是第二条路,那国家会接管房地产行业,价格可以完全理性预期。但是,先得付出调整的代价,因为土地财政不行了,经济肯定失速。经过二三年低速增长的调整期后,经济不再严重依赖房地产,房地产走量,价格不高。

我认为第二条路是正确的,但这需要的政策力度大到不可想象,至少本届政府是做不到的。目前实际上是第一条路,房价在最后的崩溃之前,会一直是跌少涨多。不管哪条路,都要付出惨重的代价。这也是地产泡沫害人的地方,等醒悟的时候,已经晚了。

(完)

通宝推:海峰,九霄环珮,熊仔,

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