主题：【原创】从房地产危局到财税变革 -- 大黄

最近房地产一时成了热门的话题，国家和老百姓都非常切实的感受着房地产的变化，我想它的上游流程的理解对于房地产应该会有一定的影响。城市规划就是其中之一。

十年前谈城市规划可能知道的人不多，但是现在城市规划这个名词基本上是妇孺皆知的。但是河里类似的文章还见的很少。因为自己是从事这个行业的，所以希望把自己看到的听到的用到的拿到这里来大家一起讨论。

废话不多说，直接进入主题

我先对城市规划的流程做一个简单概括的解释吧

城市规划（Urban Planning）研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头。（百度上的解释）

我自己对于城市规划的理解是，中央政府和地方政府斗争的工具之一。中央政府通过制定规范标准，立法（城乡规划法、土地保护法、文物保护法、环境保护法等）来确定城市的长远发展利益。而地方政府由于对于当政期间财政，政绩等各方面的需求，对于城市未来发展空间的透支，而城市规划就是二者之间的博弈。

城市规划可以分为城市总体规划--城市分区规划--城市控制性详细规划--城市修建性详细规划。如果是对于城市概念性纲要性的规划就叫做城市设计。（如：城市总体范围城市设计、城市分区城市设计、城市地块的城市设计）。每上一层次的规划都是下一层次规划的依据，也就是下一层次必须在上一层次的规划的基本框架下进行规划。处于金字塔顶端的城市总体规划则是根据（（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2007.10）（2）《中华人民共和国土地管理法》（2004.8）

（3） 《中华人民共和国文物保护法》（2007.12）（4）村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院令第116号）（5） 《历史文化名城名镇名村保护条例》国务院令第524号；（2008.4）（6）《城市规划编制办法》建设部令第146号（2005.10）（7）《省县市域总体规划编制导则（试行）》（建规发[2006] 96号 2006.4）以及地方年鉴等资料为依据。