主题：我也来侃高房价（一）高房价的产生：消费，投资和炒作 -- donnie78

高房价已经成了中国必谈话题，尤其以“侃”著称的北京人，出租的哥都能挨个给政治局常委做工作总结加户口调查，朋友聚会谁不发表几个高房价的高论都不好意思和别人打招呼。兄弟我由于脑慢嘴笨，一般都是多听多想，虽然有自己的一套想法，但侃出来的很少。最近海南房产又被爆炒，心中不禁窃喜（后面慢慢说）。但听说在北京的老妈要去海南看房，赶紧越洋电话动之以情晓之以理，连骗带吓总算制止住了老佛爷的冲动。这里把跟老佛爷几次电话的想法归纳总结一下。在河里无ID潜水+有ID潜水也多时了，也该做些贡献了。河里大牛太多，有些观点肯定已经被表达过了，有些观点肯定有不同意见。交流为主，抛砖引砖，各位请轻拍。好在新兵营里大牛少，少许安慰。

（一）高房价的产生：消费，投资和炒作

说到高房价，就必然要说高房价的产生，就不得不面对一个现实：绝大多数人认为这房价已经不能接受，可房子依然卖得出去。这里有贫富分化的问题，财富分配问题、腐败问题等等，但这些都不是产生高房价的必然因素。为什么这么说呢？这就先要从商品房的购买需求谈起。商品房的购买需求包括三类：消费、投资和炒作。

第一类消费最好理解，就是买房子用来解决居住问题。就如同买包子是为了吃，买衣服是为了穿，买汽车是为了开，找小姐是为了解决生理需要一样，这没什么可说的。这也是无耻奸商和无良学者们常说的“肛需”。要注意的就是衣食住行这样的必须品会影响到民生和社会稳定。第二类需求就是投资需求。稍微学术点说，所谓投资需求就是希望购买的商品房能够带来正向现金流，并且最终所有的正向现金流和残值的净现值为正。题外话，其实最开始股市就是按照这个目的设计的，但无一例外成了第三类。第三类需求是炒作需求，炒作者买入的唯一目的就是以更高的价格卖出。他不关心现金流，不关心价格位置，只关心价格趋势。低吸高抛，赚取差价。

第二类需求如果没学过财务可能还不太理解。打个简单的比方。如果有个朋友打算开一个餐馆想找我合作，那我首先考虑的问题是：要投多少钱？每天翻几桌流水多少？房租水电人工等支出多少？一年又多少纯利？几年回本？比我把钱放银行买国债更赚钱么？这就是典型的投资性思维。对于商品房来说，如我投资一个门脸店铺，我去看类似门脸的出租租金是多少，然后计算收入支出纯利，最后算出年限和残值贴现，对比存银行发现赚钱于是投入，那么这就是一个投资性购买。

荷兰的郁金香热，中国的君子兰热和普洱茶热，都是典型的炒作性需求。购买者在购入这些商品时的唯一目的和期望就是以更高的价格卖给更傻的傻帽。当所有人都相信这个商品的价格只会涨不会跌的时候，而事实是真的在相当长的一段时间这个商品只涨不跌的时候，不断会有新人新钱涌进来，而新人新钱反过来又使得价格进一步攀升。这样的击鼓传花会持续相当长一段时间，直到再也没有新钱涌进来为止。最后的傻帽拿着几十万一盆的君子兰欲哭无泪。

这三类需求的最大区别在哪里呢？消费类和投资类需求，都是和房屋的直接使用相关的，就是说无论是我买房自住，还是买房出租，最后房屋都在被“使用”，其价值得到了发挥。而炒作类完全是那房屋当做一个载体，其实际意义已经和住房的功能没有任何关系。可以把房子换成郁金香，君子兰，普洱茶，也可以是邮票，古玩字画，明清家具，股票，黄金，赛马，名犬…只要某一类耐用商品（甚至只是一个标志、符号）能够造成只涨不跌的心理趋势，都是可炒作的对象。当然后来市场进步了，涨跌都可以炒作，这是后话。

前面已经提到了：炒作者不关心价格的位置，只关心价格的趋势。只要是价格在涨，不管价格多少一律买入。比如我是一个炒房者，我有一千万资金。如果单价一千我就买一万平，单价一万我就买一千平，单价十万我就买一百平，就算是单价一百万、一千万那我就买10平1平。只要价格在涨，我就买进。反过来只要价格下跌，哪怕100块一平我也不会买。其实这是个是再正常不过的心理。诸位一定听过刚入股市的大爷大妈们说：“这个股票便宜，才1块多，咱多买点。那个股票太贵了，都好几十了，咱买不起”。诸位听的时候一定发笑吧，这是典型的把炒作品当消费品来买。但凡炒过股票的人都知道这是棒槌。但诸位也别笑得太早，反过来也一样。炒房客们看着咱们这些成天叫“房价太高了，我们买不起”的人，不也跟诸位看那些大爷大妈一个心理么？一群棒槌！

说道这里已经很清楚了，呼应开头的论述，贫富分化的问题，财富分配问题、腐败问题等等都不是产生高房价的必然因素，产生高房价的必然因素是房子成为了炒作商品。房子的作用已经完全偏离了它的居住功能成为了一个炒作符号。其结果就是首先挤出了投资性需求（但凡是以回报为目的的理性投资者，商品房是绝对不可能考虑的）然后只剩下消费类需求和炒作类需求在商品房市场上搏杀。显而易见，消费类需求和炒作类需求的竞争完全不在一个层次，也就产生了如今天怒人怨的高房价。任大炮和经济砖家们的言论也不是没有道理，把商品房当炒作品它一点也不贵，因为它根本就没有“贵”这个概念。但是逼着百姓倾全家几代的财力去和炒家竞争，也太TMD无情，太TMD无耻了！真想上去打丫个生活不能自理！

既然这高房价都天怒人怨了，该怎么办呢？土鳖扛铁牛。

• 区别在于“置”和“炒”
• 这个论述只能解析地区间价格差异