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主题:【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

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家园 这个问题真的很难

地方炒地,最重要原因当是分税制的后遗症,对基层来说,留成部分增值税只有25%,消费税0,企业所得税12%,个人所得税8%,这些好收的,大头的都被上面统上去了,而地方全额留的有营业税、契税还有大部分的土地出让金。因此,按现在的体制,重GDP和财税,基层官员要改变现状,要出彩搏位,实现名利双收,实现地方财政收入每年不低于15%的增长,于是就有了卖地这个一举多得的好事,一个是土地出让金大增,随之而来的地产建设开发的营业税、契税等地方收入的增收,而通过滚动的道路广场,城市面貌也大幅改观,老百姓也欢喜于城市的扩张,(现在老百姓总是以干没干事来评价一个官员。)而官员个体的差异也会有很多不可名的好处。所以基层是乐此不疲的。

但由于这些项目大多是通过融资平台打捆开发,这些平台于拆迁、整理、土地手续等需要大量资金,地方是拿不出这些钱的,这些资金只能靠银行贷款,为了做好报表,基层往往喜欢玩注入,于是资产负债表内多了一些公路、广场等公用资产……而且这些公司大多由官员兼任,缺乏有效和独立的财务和监管,往往会被有心人利用所谓招商引资政策把土地低于成本贱卖了,而广场道路办公楼又过于铺张,于是开发往往是收不抵支,负债的规模也越来越大,与银行的依存度越来越高。

而且,作为官员为了及早博出位,在任上能开发就会尽量开发,不会留后手,而土地出让的周期是50-70年,因此会造成值钱的地、好卖的地全卖了,次点的地全抵押了,能用于开发的越来越少,开发成本也越来越大,这样的多卖快卖和50-70年的周期不会匹配,如果10-20年开发殆尽,这些公司又靠什么支撑呢?徒剩下一堆烂债而已,不过现在的人只看现实和眼前,只看谁倒霉了。

不过似乎上面对分税制这个金饽饽不想动,老想着加税的事儿,于是物业税、社保税似乎又开始吹风了。

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