主题：薄公治渝路线小考 -- 网海

重庆市长：只要动脑筋，政府是可以控制住房价的

http://www.sina.com.cn 2010年04月20日03:57 经济参考报

　　“只要动脑筋，政府是可以控制住房价的”

　　———中共重庆市委副书记、市长黄奇帆访谈录(上)

　　4月2日的山城阴雨绵绵，这在一定程度上缓解了重庆的旱情。中共重庆市委副书记、市长黄奇帆下午6点步履轻快地回到市府办公室，连饭都没有吃就接受了《经济参考报》记者的专访。

　　6根烟、一碗汤圆以及侃侃而谈的自信是黄奇帆在3个小时的畅谈里给记者留下的最深刻的印象。

　　房价愈来愈高企的今天，大城市中的不少人不但买不起房，还租不起房，北京、上海等地甚至出现白领出走的情况，他们带着憧憬来到大城市发展，却带着遗憾和无奈离开。重庆市市长黄奇帆有着清醒的认识———“人才流失对于一个城市来说非常危险。”

　　近日，在如火如荼的重庆公租房建设正在成为全国焦点之际，《经济参考报》记者专访了中共重庆市委副书记、市长黄奇帆，他告诉我们，只要地方政府肯动脑筋，房价是可以控制的。

　　“对高端房我要变本加厉地收税”

　　《经济参考报》：最近重庆的公租房模式是热点，将其和廉租屋、经适房比较一下吧。

　　黄奇帆：公租房模式是涉及民生的重大改革。从五十年代到八十年代，中国计划经济搞公房的模式是失败的，搞得天下所有的干部和群众，都没有房子住；改革开放以后到九十年代开始搞土地批租，把公房都配置给市民，新的房屋都作为商品房，100%的走商品房市场化轨道。同样，100%的商品房配置也不合理。总有30%至40%的人买不起房，刚进城的农民工和刚毕业的大学生就是3000元/平方米的房子也是买不起的。真要让他们都买得起房，就不是市场化的房地产了。

　　政府好像也想到了一种方法，就去搞廉租屋。但廉租屋的享受人群是低保户，低保人群在任何一个城市里都只占3%至4%，也就是说廉租屋无法覆盖大部分人群。

　　90年代后期推出的经济适用房是一种保障性的产权房，这个房子买来以后，五年内不能卖。但恰恰就是这个房子发生了重大的利益冲突和灰色交易。所谓的经济适用房，就是土地划拨，不收配套费，也没有房产商的利润，交易过程也不收什么税。市场上5000元/平方米左右的商品房，差不多的经济适用房只要2500元/平方米。在房价日益高升的阶段，放五年，这房子就变1万元了，业主就可以卖了。再去补点地价，办点什么手续，简简单单就可以翻两番，涨四倍。低保户的低收入是民政部门管着的，作假比较困难。但一般意义上的低收入，谁来管？每个单位领导都可以帮着自己的部下开低收入证明，行人情。

　　我们这次提出一个模式，就是双轨制，30%至40%搞公租房，60%至70%搞商品房。那么，这个30%至40%的公租房，就可以把经济适用房和廉租屋统一起来，公租房、廉租屋、经适房三位一体。

　　如果不把住房制度形成双轨制，即使收物业税也摆不平。因为不管怎么说，发达国家都有相当比例的人群租房住。美国现在是65%的人买，35%的人租，新加坡也差不多是50%的人租房，50%的商品房。凭什么我们这么一个低收入人群的大国不呢？所以，保障房绝对不能搞私房的保障房，否则就是国家财富的无底洞。

　　《经济参考报》：我国的经适房模式正是引自国外。

　　黄奇帆：你得看看人家怎么搞的？美国人的经济适用房有5 招。第一，房子造在城郊结合部，在所谓弱一点的地段规划；第二，造房的开发商不能赚钱，只能赚基本的施工费；第三，卖给考核无误的低收入者；第四，也是最关键的一点，所有低收入群体买了这个房子，有一天不要的时候，只能卖给当时的新的低收入者。具体操作方式是，纽约的房产局回收以后，再转卖给当时的低收入者。这样就不能当商品房来炒作了；第五，这个过程中产生的所有交易费用都不会有什么税收，都作为低收入房自身的循环。也就是政府不会在这个房子系统里收税。这五条多清楚呀。也就是说我们一根筋的走向市场化，所谓的保障，要么保障得太少，要么保障得太乱，所以没有成功。

　　《经济参考报》：那公租房模式重庆是怎么具体操作的？

　　黄奇帆：我们就提出今后一共要造4000万平方米，这两三年里先造2000万平方米。重庆的公租房是面向低收入群体，但也不是最穷人的人，那些最穷的租廉租房的人，也和公租房住在同一个小区里，只是他的租金是按照廉租房的标准，一平方米一个月 8毛钱，50平方米的房子一个月只要40块钱。公租房的家庭住这个50平方米，一般要500元/月。现在按市场的租金价格，一个50平方米的独套的公寓，可能要花1000元/月。比商品房的租金价格低，体现了公租房的优惠，但又比廉租房要多十倍。

　　公租房的人住了五年以后，如果想要有产权，也不要再交房租了，可以买下来。他买下来，就相当于买了经济适用房，而他本来已经在这里住了五年了，确实是低收入群体，政府也不用考核，想买就可以买。但是买了以后政府控制他不可以像经适房一样卖到市场上去，他只能卖给公租房管理局。公租房管理局回收以后还是公租房，否则的话，今天造了1000万平方米，几年以后，都变成商品房，几年以后，新的低收入人群又需要1000万平方米。事实上一个社会的低收入人群总归只有20%至30%，这个20%至 30%是固定比例的。所以，大体上按照这个逻辑，搞出一个双轨制，这个双轨制的理想境界叫做低端有保障、中端有市场、高端有遏制，形成一个比较完善的住房管理体系。

　　《经济参考报》：您说到双轨制还得有60%至70%的商品房市场，这个市场怎么调控？

　　黄奇帆：这个市场用税收杠杆控制。三句话：低端不收税、中端税收优惠、高端增加税务。

　　低端不收税的意思是比如公租房，土地是划拨的，没有出让金，造房子的时候不交配套费，整个施工过程不用交营业税、所得税和契税。造的房子也不能有利润，也不是房产商造的。即使有房子买卖，也不是商品房。在这样的背景下，没有税、没有利、没有费、没有金，要知道这四个一般占商品房成本40%至50%。事实上就使得公租房的成本比一般商品房低了50%，那相应的租金也自然可以低50%。

　　商品房呢，有这四个方面的费用，正常的该收就收，但是中等收入家庭还是应该给一些优惠。金融危机的时候，国家为了启动房产市场，就把契税降到了0 .5%。金融危机一过，扛过了危机，没理由大家再帮你了，政府就又收税了。所以重庆市政府就在3月份宣布，金融危机期间2008年、2009年所有老百姓自己住的第一套商品房，税收政策不变。这个叫中端有优惠。

　　高端房上我要变本加厉地收，同时我们建议国家收特别的房产税。我们做了一套方案，如果你这房子是200平方米，但是价格又相当于市场均价的3倍以上，我就收你1%的特别税。这是每年都要交的。你的房子今年是100万元要交1万元，你如果买了300万元的二手房，你就得交3万元。比均价高三倍，就收1%，高四倍就收1 .5%，高五倍，我就收2%。如果再高上去，就收5%。因为是年年要交，如果300万元的一套房子，2%就是6万元，然后300万元本身还要付利息，利息本身就是6%，所以就变成8%，然后还要付物业税，一套房子的物业税怎么着也得五六万元/年，这样一来，一年要10%以上。六七年时间，都能够再买一套房子了。对于炒房团来说，更大的问题在于，一套300万元的房子，六七年以后，别人就要花600万元买去，这600万元既要付利息，还要付2%的特别税，还要付物业税，别人一算就不买了，这就让房价炒不上去。

　　《经济参考报》：这个特别税的事很新颖，有什么具体进展么？

　　黄奇帆：本质上就是物业税遏制高房价。现在物业税还没有收呢，老百姓就很有情绪。美国人是收物业税，但是美国不收出让金，也不收配套费。而我们的出让金和配套费占地方财政1/3，美国人的物业税也占美国州政府税的1/3。市场是平衡的。但是前面没有取消，后面又收，等于政府收2/3，老百姓能没有意见吗？国家可以先在重庆试点，那就是对高房价收税。我们把它叫做特别房产税，不一定叫物业税，但按物业税的收费每年来收。这么一来，群众的情绪会比较平和，因为没有打击到大部分人头上。炒高房价的动力也没有了。然后我们就把这套方案放到市委常委会、市政府常委会、市人大常委会上去讨论，大家都同意。给高端收税这件事，人大没有批我们就不能收，但只要他们批下来，我们立马就收。

“政府不是贴钱搞公租房”

　　《经济参考报》：建公租房得牺牲土地出让金，这笔账重庆怎么算？

　　黄奇帆：公租房是一个出租的概念。我们投2000亿元放在公租房里，相当于把2000亿元的人民币变成2000亿元的不动产。我们绝对不会把公租房造成100平方米、200平方米、300平方米的大房子，让低收入人群世世代代住里面，住得很开心。就是让他们住得不那么舒心，只有30平方米、50平方米，最多到70平方米、80平方米，然后你真正富裕了，就不想在这个房子里，就离开公租房。

　　在这个意义上，这2000亿元就是不折不扣的含金量很高的不动产。只要形成这个状况，就不会变成财政包袱，因为有租金作为现金流在回来，租金利息总比银行高两个点吧。

　　这就让我想起了金融危机期间启动内需来救市的事情。如果让我来出主意的话，不如拿1万亿元去造公租房，房产本身拉动经济，造起来后低收入人群也要装修，也要买家具，又一次拉动了消费。

　　至于你刚才问我土地出让金的事，我告诉你，建公租房地方政府不只牺牲土地出让金一项。比如说造2000万平方米，地方政府差不多可以得到600亿元的出让金。现在我们不要这600亿元，可能这个地动迁要花150亿元，我 400多亿元的出让金就放弃了。另外2000万平方米，一平方米要交200多块钱的配套费，2000万平方米要交十年的配套费，我也不要了，所以我是 500亿元都放弃了。然后我倒过来拿500亿元造2000多万平方米，我就需要500亿元。所以我一进一出相当于少收500亿元，支出500亿元，就是 1000亿元。我这些公租房500亿元所形成的2000万平方米的房子，我每年收租金，这个租金每年有几十亿元收获，足以支撑我500亿元的贷款、保险费、信托费。而且在这个过程中，我不会坏账。假如15年以后，政府的这些房子收回来可以当商品房卖，我这500亿元可以变成1000亿元等于再翻一番。

　　《经济参考报》：房源筹集和建设资金来源是怎么样的呢？

　　黄奇帆：公租房的房源主要通过新建、收购、改建等多种渠道。公租房建设资金主要通过政府注资、依靠商业银行贷款、公积金贷款、发行债券、房屋租售等方式筹集。

　　我们主城区三年完成工程建设总量1000万平方米的投资预算约为250亿元。今年开工建设的500万平方米的公共租赁住房，投资总额约125亿元，计划先期筹措并投入资金50亿元，经市政府研究，按以下方式筹措：(1)争取中央资金5亿元；(2)财政预算安排土地出让金收入5亿元；(3)通过住房公积金贷款20亿元；(4)争取政策性和商业性银行贷款 20亿元。

　　《经济参考报》：重庆公租房的面积扩充有计划表么？

　　黄奇帆：2000万平方米两三年之内就能建起来。我今年大概就能解决一百几十万人的住房问题，现在重庆主城区也就是500万人，能解决1/3。未来重庆到底还需要多少？我的想法是主城区变成1000万人的时候，我就造4000万平方米，这是根据市场来的。

　　《经济参考报》：公租房会形成新型都市贫民窟么？

　　黄奇帆：你得看我们的公租房放在哪儿。我们有一个规划图，就是一环到二环。我们有500平方公里的新城区，我们是搞了21个人口居住的集聚区，一个集聚区20多万人，21个就形成400多万人，400多万人总的是要买商品房，21个商品房的聚集区，那么这21个商品房的聚集区里，每个聚集区里就塞一个公租房，公租房比如100万平方米，商品房在这里面有500万平方米，这样500万平方米可以有20万人住着。那么公租房100万平方米可能只有3、4万人住着。公租房的人跟商品房的人在一个大的区域里，可能是不同楼盘，但是在一个方位里，就形成了混居，不造成不同收入人群的心理落差，不形成新的城市“贫民窟”。

　　“一个城市失去中产阶级是很大的损失。”

　　《经济参考报》：您觉得地方政府在控制房价上涨上应该有什么作为么？

　　黄奇帆：重庆有一套管理方法，看三个指标。

　　第一、每年商品房的建设总量不能超过城市固定资产总投资的25%，但也不能太低，低了会显得供应不足，也会房地产城市发育不良。全中国只有重庆停留在刚性的25%上，其他地方总是高高低低，要么30%、40%、15%。

　　你找不到一个城市连续六七年城市固定资产总投资以2000亿元、4000亿元、6000亿元的速度递增，其房产投资很精确地压着25%的比例在递增。只有我们重庆是压着这根线的，今年城市固定资产总投资6500亿元了，我闭着眼睛跟你说我们的房产投资是1600亿元。

　　整个中国的市长、省长和城市管理专家从来没有想过要对这个坐标进行控制，而重庆在六年前就定了这么一个规定，要把这个指标控制在25%，多也不行，少也不行。你问我怎么控制？控制起来很方便。如果我发现这个月到30%了，房产投资大了，而房产商的各种项目开工是要批的，我就放他一个月两个月不批。然后如果发现投资小了，那么进来三分钟就出去，房产商从批到开工很快。批房地产项目我们是可以官僚主义的，房地产这个东西早两个月、晚两三个月没有关系，有时就压他几个月。这方面我们就是刚性的。

　　第二、每个城市最终规模人均居住面积不能超过30平方米，一个500万人的城市，地就批到1亿平方米；1000万人的城市，就造3亿平方米。供过于求，总量就得控制。

　　第三、地价不能卖得超过房子销售价的35%。如果一个地方的房价是1万元/平方米，那么这个楼面地价一般应该卖到3300元/平方米。如果卖上5000元/平方米、6000元/平方米、甚至1万元/平方米，那政府就有点唯利是图了。地价超过房价，面粉卖得比面包贵，很自然就把面包给炒上去了。不承认这条规律的政府就是狗屎政府。你们可以审查重庆政府批的任何一块地，我们的地价从来没有超过房价1/3。

　　一个重庆市民现在住的破房子是5000元/平方米，突然周边的土地卖到了1万元/平方米，那他当然会想到，1万元 /平方米的地造出来的房子肯定是两万，既然新房子能够卖两万元，我的房子也涨到1万元。就这样二手房市场也炒高了。

　　所以只要动脑筋，比如说我做的任何事，政府是可以控制住房价的。

　　《经济参考报》：能详细说一下如何不让地价卖得超过房价的35%么？

　　黄奇帆：其实政府一开始就会知道某个地块会涨得高，那就多拍几块地一起卖，比如我三块地一起卖，开发商如果把它炒得很高，他一下子拿出来的成本就非常高，就给他抬高了门槛。

　　另一方面如果政府想要把地卖高，可以把这里的前景规划弄得很漂亮，然后只拿一块地出来抛，这样就容易被众家开发商炒高，过了半年，我又拿旁边的地块再抛，这时又能炒高。

　　还有一招。在旧城改造的时候，政府绝对不能让房产商去拆这个房子。房产商去拆，房子成本会越拆越高，政府应该掏自己的钱去把这个危旧房拆了。政府不能只想着赚钱，他们还得考虑社会环境，香港现在一平方米几十万港币，很多有产阶层或者有识之士都跑到深圳或上海去买房了。一个城市失去中产阶级是很大的损失。

　　再有就是对高档房要收遏制性的物业税。高档房被我们 3%甚至5%的特别房产税一收以后房价就炒不上去。

　　相关链接

　　对高端商品住房的税收约束

　　为节约土地资源，限制高档住房数量，遏制房地产泡沫，重庆市设想：通过征收特别房产税，对高端住房房价和消费加以必要约束。征收的特别房产税收入，全部用于公共租赁住房建设和维护。重庆市与财政部税政司共商，特别房产税的政策设计是：

　　(一)征收对象。方案一：凡城市独栋住房(别墅)或住房建筑面积超过200平方米，且评估价值达到上年主城区商品住房平均售价3倍以上住房的产权人。方案二：住房评估价值达到上年主城区商品住房市场平均售价3 倍以上住房的产权人。

　　(二)计税办法。拟按评估价值的70%至80%计算。对评估值实施一定折扣后作计税依据，是国际通行的普遍做法。同时，计税时扣除120平方米基本住房建筑面积。

　　(三)税率。拟采取分档累进税率。方案一：(1)独栋住房建筑面积在300平方米以下的，税率为1%；300平方米至500平方米的，税率为1.5%；500平方米以上的，税率为2%。(2)建筑面积达到200平方米以上的住房，评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍的，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。方案二：住房评估值在上年主城区商品住房市场平均售价3倍至4倍，税率为1%；4倍至5倍的，税率为1.5%；5倍以上的，税率为2%。