主题：泡沫过程注定反演，北京房价暴跌60%（一） -- 陈经

我觉得全国大城市中最接近可挽回的是上海。最危险的是北京。

上海过去在1990年之前，就是全国住房最紧张，住房密度最大的城市。人均居住面积极小。

92年之后又变成金融中心，涌入大量新移民。而上海的相对收入全国又高。解决住房历史欠账的压力大。

北京在历史上一直是住房最宽松的大城市。公共交通发达，周边可扩展的可用面积大。历史上各大单位积攒了大量公房。北京虽然单位都很牛，福利很好，但一般职员的可支配工资并没有那么高。很多背景复杂的单位，自己盖的房子可能并没有计算入上市房产中。实际盖的房子可能远比统计数据大。虽然有些房有一定时间的上市限制（也仅仅是一定时间）但它们仍然是可租可住可转借的房屋。

目前的实际人均居住面积是个关键要素。

我们设想将来房价降50%或更多,由于很多上海人目前居住面积仍然很小，外来人口也很多，有改善住房的实际需求和新买房的需求。可能在降到一定程度后刚需就会出来，改善居住。

而北京目前的人均实际，注意是实际居住面积就非常大。阻碍北京外来人口继续进京的，不是住房而是工作岗位。

北京这个城市，大单位多，容纳就业的小单位少，就业岗位没弹性。就是你白给外地人房子，让他不付租金白住，他也未必肯来——找不到工作。

所以，北京未来面临着空房多到没人接盘的危险。