主题：泡沫过程注定反演，北京房价暴跌60%（一） -- 陈经

北京的房价是不是泡沫，应该不用争论了。有争议的只是泡沫的程度，以及这个泡沫是不是“良性”的，能不能被经济增长填平。我的结论是，这个泡沫具备了历史上所有巨大泡沫的特征，是无可置疑的超级泡沫。

从房价收入比来看，北京的房价和东京、香港已经可以比较了，而收入却相差数倍。随便一套房就要百万首付、1-2百万贷款，月供上万。如果只靠人均收入，北京房价根本不可能炒到这么高。我论证过，北京房价的合理支撑是改善性需求卖小房换大房。

改善性需求，卖了小房子，可以换大房子，似乎购买力很强大。但前提条件是以高价卖掉小房子。北京的“小房子”面积也不小，50平算少见的，90平以下都算小房子。一个90平的“小房子”，以3万均价计，总价要270万，再加上税费，买家要准备280万。普通人能拿出这么多钱来买“小房子”？就算60平的也要180万，要准备60万首付，贷120万，压力真的不小。所以，改善性需求的购买力，根源还是高房价，是自我循环论证。如果小房子的价格崩溃，大房子的“改善性购买力”也会崩溃。

且不说北京有多少60平的小房子，人如果要买得起180万的小房子，收入得多少？北京收入高的人也不少，应该是有不少人买得起的，但是，这些人多半已经有了房子。真正需要买而且买得起的人有多少？这些人绝对托不起3万的房价。

当然，北京房价毕竟是炒上来了，而且原因很明显：外来资金。山西煤老板、各地富人、炒房团，也包括刚需啃老啃亲戚，资金来源多得很。如果没有这些外来资金，单靠买小房子的刚需，以及改善性需求换房，根本炒不到这么高。可以断定，外来资金是北京房价全国最高的最重要原因。

如果明白外来资金是高房价的根源，那么这就是一个绝对的泡沫了。这些资金自己不住，只是为了投资。炒到这么高，真正需要的人又买不起，收租也没多少，甚至根本空置着，唯一的结论就是：资金之所以买入是为了卖给后面买的人。有些富人是看着喜欢全款买入，不考虑卖出，捂盘最坚决。但是，这些富人买房的原因是什么？虽然他不卖，象地主一样，但隐含的意思是：这个房子是值钱的，能够用来贷款，要卖也能卖得出。富人吃几万元的大餐，吃完就完了。富人买来房子，却不会烧掉，说到底还是一种投资，和吃大餐是有区别的。

所以，北京房价连年暴涨，原因是资金推动。本地资金也不少，不需要房子的也来买。房价暴涨的原因，不是什么需求推动，买了不住的不是真实的需求，只是投资。真实的居住需求，可以推动房价合理上涨，这个因素是存在的，但不可能把北京房价推到这么高。

定了性，就好办了：资金推动的泡沫。这个泡沫有多厉害？如果北京有500万套房，每套200万元，市值是10万亿。这个数值是“浮盈”，真金白银掏出来投入买北京房子的资金有多少？北京2009年房子卖得最火，共卖出1880万平方米，同比增长77%。这和存量面积比起来只是30分之一（数据未必准确，粗略估计）。2006年以前，房价都不高。假设2009年以前，用来买房的资金是2009年成交额的4倍，2008年算一半，2007年算四分之三，2001-2006共六年均价在三分之一以下，加上2000年以前的算2倍。所以，历史上用来买房的所有资金，约是五倍的2009年成交额。如果2009成交面积是历史存量的30分之一，浮盈就是六倍。我这个估算可能有些不精确的，但浮盈五六倍并不离谱。北京有多少人什么也没干，只是买了一两套房，就资产200-300万以上？不是巨大的浮盈，这钱哪来的？

市值规模是10万亿，浮盈是500%-600%，这就是北京房产这个超级泡沫的浮盈规模。而这个浮盈的套现压力，从来没有表现其可怕的一面。

（待续）