主题：泡沫过程注定反演，北京房价暴跌60%（一） -- 陈经

“长线看好”北京房价的人，会说北京房价虽然是泡沫，但它还没到转折点。而且，时间过去，北京建得越来越好，能“化解”泡沫。任何下跌，都是短暂的回调，是入市时机。

这是现在的主流看法，甚至是政府的意图。政府企图实现房价“平稳上涨”，涨得过快，就出来“遏制过快上涨势头”。但是，在泡沫过程中，这只是一种幻想。

“平稳上涨”，说的是房子的内在价值，租金、配套之类的确实是涨了一些。但是，市场价格却不会这样变化。当人们发现投身泡沫可以获得巨利以后，这种冲动是极其强烈的，疯狂情绪会主导市场。而“平稳上涨”被市场理解为“一定会涨”，“遏制过快上涨势头”被理解为“不会跌”。过去所有的调控，在这种疯狂情绪面前，都成了“空调”，进一步增强了泡沫的诱惑力。

最后，疯狂的情绪达到了它的顶点。任何利空都被忽视，泡沫再大也不在乎，剩下的只是疯狂的“涨、涨、涨”。价格在短期内，以前所未有的速度急剧上涨，因为市场已经达到了疯狂的顶点，涨速也最快。2009年初到2010年3月，北京房价涨了100%以上，有些地段甚至达到200%。就是这种疯狂情绪的表现。2010年3月两会结束以后，最疯狂的时候出现了，泡沫以前所未有的速度扩大。

如果拉出一个价格曲线，会发现最近一年多北京房价的涨速是最快的，而2010年3月更快。人们把这称为“报复性上涨”，说本来要大涨的，结果被调控吓得不涨了。所以，要“正常”地狠狠涨它一回。在贪婪情绪的驱使下，有房的群众悔恨挂低了，所以更加疯狂地报高价，报低了就悔约。而眼红泡沫利润的人，忘记了风险，追涨买入。这种气氛里，买房的人要抢，出一个房就去抢，市场似乎供不应求。在售楼处与二手房看房现场，一片热火朝天，觉得不买就失去机会了，犹豫就会亏钱。

没有任何新鲜事，市场的非理性疯狂情绪，就是这样不断重演。有各种各样的理由，其实无非是“贪婪”。所有的这些“捂盘”、“报高价”、“悔约”、“抢房”，没有任何其它理由，无非是因为价格上涨预期。任何“调控”，都敌不过这个自我实现自我加强的“价格上涨预期”。

这就是泡沫增长的最大动力：价格上涨预期。只要市场形成了一致共识，疯狂就会出现。有很多人在用各种理由，鼓吹这个上涨预期。说货币太多，北京房价早晚要10万8万。说全国人民无限向往北京，钱都会来。说政府有计划建这建那，到时还不得涨疯了。只要价格真的在涨，这种鼓吹就越来越响。这是泡沫过程的另一个动力：价格想象力。

北京真的好得不得了？全国人不到北京住没法过了？成了宇宙中心？为了上中关村一二三小买300万的学区房，真是为了小孩？所有这些，其实都不是真的，无非是北京的房子，提供了最好的价格想象力。

客观来说，北京是有些优点，全国不少资源在这。但单论房子，大部分实在不算什么好房子，特别是一些老旧的房子，缺点很明显。在房价上涨预期中，所有缺点都被略过，所有优点都被放大。这都是泡沫过程的特点，唯利是图，不管这东西本来是个啥。

明白了这个泡沫过程的动力以后，它的弱点也出来了，泡沫破灭就在眼前。价格上涨预期，破灭掉。价格想象力，也破灭掉。剩下的，泡沫过程反演会自己将它实现。

（待续）