主题：泡沫过程注定反演，北京房价暴跌60%（一） -- 陈经

发信人: housestu (生活不可避免的走向庸俗化), 信区: RealEstate_review

标 题: 北京房价的合理价位是多少

发信站: 水木社区 (Fri Apr 23 13:42:36 2010), 站内

北京的房价究竟多少才是合理的？我觉得既不可能像某些多军所说5万一平、10万一平，也不可能像某些空军所想的回到05年以前的程度。我觉得可以从以下几个角度思考一下北京房价的合理价位。

1.从消费的角度。房子是一种消费品，需要花费一定的收入去获得其使用权，往往用“房价收入比”来描述这种消费的合理程度。国际上认为合理的房价收入比在3-6倍。考虑到中国正处于快速城市化的阶段和北京在国内的特殊地位，合理的房价收入比可以更高一点，比如8倍。此外，大概有30%的穷人是不可能买得起自己的房子的，所以，我认为，合理的房价应该使收入前70%的家庭花费8年的收入买到一套主流面积的房子（比如，90平米两居室）。根据经验，北京前70%收入水平的家庭平均年收入（税后净得）大概在12-15W，所以，北京合理平均房价应该在 10500-13500元/平米。3月份北京新建住宅平均成交价约22000元/平米，从这个角度，北京房价高估了60%-100%。

2. 从投资的角度。房子作为投资品，应当通过出租获得一个相对合理的回报，而不能只寄希望于升值，一般用“租售比”来描述这种关系。国际认为合理的租售比在 100-200之间。考虑到中国的城市化进程、中国没有物业税和低利率，租售比可以给高一点，比如300-350。根据经验，北京较新的90平米两居室租金在4000元左右，这样计算北京合理的房价在13500-15500之间，目前高估40%-60%。

3.从历史经验的角度。这个可能有些主观，我认为，2005-2006年的北京房价是基本合理的。2004之前的确存在低估，2007年之后有泡沫。而房价应该获得一个大体相当于名义 GDP增速的增长速度。从这个角度，2006年12月北京新建住宅平均价格是9000元/平，4年之后增长50%-60%大体合理，这样，今年底北京合理房价在13500-14400元/之间，目前高估50%-60%。

综合上述三种方法，我认为，北京现在的合理平均房价是14000元左右。如果一定按照环路来进行排列，我觉得二环以内、二三环之间、三四环之间、四五环之间、五环以外的合理房价（只限新房）分别为2.5万、2.1万、 1.7万、1.2万、0.8万左右。目前北京房价整体高估约50%-60%，如果从目前价位下调30%-35%，是可以接受的价格。但是同时存在调整不够和调整过度的可能，前一种可能性更大。

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