主题：【整理】地方政府在房地产困境中的角色 -- wqnsihs

（1）在目前我国18亿亩农田红线为前提下，我们可以对土地存量进行固化推算，即增加现在土地供应量会相应减少将来的土地供应量。因此，政府能够采取的措施是，如何有效的分配现在和将来的土地供应量，但却不能够创造土地（除非去开发新的土地资源，如填海造地）。

（2）开发商投地价格是根据未来市场或房价计算出来。如果市场呆滞，那么开发商根本没有兴趣购买土地进行开发，这时政府就算不管，地价也是下跌。

（3）假定目前的土地两元制度短期不能够解决，那么中国城市化进程中，城市土地与人口的矛盾基本可以固定。因此，政府所能够做的仅是将人口和土地，利用规划手段部分转到最急需建设方向，却不能够去压制人口移动来做为解决矛盾的手段。

地价是由供求决定的，价高者得。但问题是开发商为什么愿意出这样高的价格去拿地。

实际在投标前，首先会对未来土地供应量有先决了解，然后会核算建筑成本以及税费，合理的利润（residual value)来确定地价。

在经济迅猛发展阶段，开发商看好后市，争相购入地皮。相反，如果开发商看淡未来市场预期，那么为了维持公司利润，自然不愿意去高价拿地，那么出让价格将下跌。若遇到经济衰退，那么开发商都非常谨慎，甚至会流拍（比如2008年时各地出现的土地流拍现象）。所以，所谓高地价首先建立在对市场现象的判断上，而不仅仅为政府政策能够推动。