主题：地产新政出台后，北京某楼盘实地调查情况报告 -- 陈经

4月15日，新政出台，一个北京朋友在西四环某楼盘到三家中介挂出了卖盘。约60平，报价不到160万。4月24号挂出去，正好10天了，情况大致如下。

1. 有7伙人真来看房了，但都是五一前。说好五一后来看的3伙人没来，可能和北京细则4月30号出台有关。

2. 真来看房的似乎全是真有需求的，没有象炒房的。有本地老人想搬到小区和子女同住的。有两外地年青人刚到北京工作，两家人支援100多万安家的。有拿郊区房拆迁费想换到城区住的。

3. 基本都是只看，不还价，不出价。有还价往下砍十多万给全款的，但并未接着认真砍。朋友认为即使让价，也未必能成交，因买家看着不象着急认真的。总的来说买家都不着急，只看不买。

朋友又到楼盘下的中介打听情况，找了6家中介聊。楼盘不大，楼下底商四分之三都是中介，约20家。附近五个小区中介不下50家，中介数量显然过多了。中介也说成交一下不行了，都是看房的，不买。但卖家也不降价，也没有大规模出来放盘，买卖双方都在观望。好几家在4月15日以后就没有一单成交。

通过以上局部情况，感觉北京买家心态完全逆转，目前价格远没有到心理价位。由于没有成交，也无法判断应该降多少才会引发刚需大规模入市。买家应该就是虚虚的观望，不再担心买不着。但刚需买家是真的非常多，如果价格降到位了，是有许多真实需求的，由刚需支撑的底部是存在的。有些城市的楼盘就完全是炒，并没有人真要在那住。而炒家基本完全消失了，新盘成交也普遍这样报告。

而卖家心态还没有逆转，还有一些牛市心态。一是由于刚需多，看房的人不少，指望买家着急，所以一般不肯让价，也不包税费。二是对政策还是习惯性的怀疑，不相信能跌多少，由于实际价格也没跌多少，各种唱多的理由还时常可以见到。三是已经有些后悔，认为错过了卖出时机，有时会盘算可能真要大跌了。

我认为买卖双方的这种心理，是完全可以预期其演变的。刚需其实并不怎么刚，如果有价格下降预期，等待完全不着急，有时甚至会有逼死开发商的想法。卖家慢慢就会软化，形成一致预期，慢慢往下找刚需的心理价位。炒家退场，政策不再戏剧性掉头，后市心理演变并不难判断。