主题：【原创】关于全款买房,读者们动动脑子 -- 迷途笨狼

毛主席说过：“没有调查研究，就没有发言权”。中国古语说的好：“百闻不如一见”。

中国房子要不要大跌，我不知道。未来的事情谁也预测不了，能预测半年内趋势的估计那是神仙。但很多东西，你光听是不管用的，要亲自去看，去观察，去一见。

济南前几天有个叫重汽 翡翠清河的新盘开盘，老婆公司里一个同事去买。他比较有钱，也有路子，当时以为自己买大户型应该能买上，没有找关系。结果开盘的那天，秩序很混乱，许多人当初花钱买的是100以内的号，结果有找熟人的用700多号的号去先选房了。最后炸了锅，买不上房子的人把马路给堵了，售楼处貌似也砸了。那哥们到没参与，回来抓紧去找关系了，二期开盘的时候直接去交钱。

那个楼盘8千多的价格，离市中心也不很近。开发商也许会雇佣“托”，但雇来的“托”应该不至于因为买不上房子去堵城市干道，非要闹到警察，武警都来。

实际上现在的政府也好，开发商也好，买房者也好，那个是傻瓜？“从南京到北京，买的不如卖的精”。开发商押上身家性命开发？这种的我知道的不多，大多是在有意向的时候就开始运作。地还没批下来，已经去运作在一些好单位比如医院，事业单位，金融机构里进行内部认购，团购了。

一个地产项目，从设计，批地，开发到交付，5年是很常见的。大部分开发商，图纸还没画，就会运作团购一类的，就能收到一部分钱。一般情况下，这个价格会低，但风险不小。开发商如果跑路了，就会血本无归。但一般这种运作都是熟人人际关系，开发商轻易不会跑路。项目没拿到，把钱退了就是了，在手里压一，两年，利息也不少。等到你看到工地，开始拆迁的时候，可能四分之一的房子已经有主了。而这时候开发商会用更高的价格运作团购等，等到了封顶了，符合国家法律可以签合同的时候，如果这时候你去售楼处，可能发现大家都是带着合同来的，真这时候买的不多，而且价格高。

当然，据我观察，保利，恒大一类的可能更倾向面向散户销售，这样价格高，利润高。但资金成本很高，政策风险大，小开发商一般不这么玩。

房价会涨还是会跌，只要是靠市场定价，那么市场总会形成个价格。我们也许可以多去逛逛售楼处，多去转转中介，看出其中的某些趋势。

网上很多东西，还是要自己来分析，思考的。很多人说日本如何，日本1990年房价总额20万亿美元，是当年日本GDP总额5.95倍，是美国当年GDP总额5,8033亿美元的3.5倍。日本1990年人口1.2369亿，人均拥有的房产价值超过16万美元（注意，是1990年的美元）。日本1990年住房套数超越家庭总数。

2010年，中国GDP估计37-38万亿（实际估计应该已经接近甚至超过50万亿），中国人口超过13亿，而中国在2010年，有暖气的房子也就40亿平，考虑淮河以南基本不需要供暖，中国现在能称得上配套完善（北方要有供暖，而在东北，内蒙，新疆城市供暖可能是生活必须），可以出售，没有产权问题的城镇住房估计超不过100亿平。套数估计也少于1亿套（中国140以上的房子还是很多很多的）。

中国2010年房价总额能有多少？北京四环内，上海静安，深圳，杭州市区可能是都很贵，但中国还有2500多个县城，无数的乡镇，还有几亿农民卖不了几个钱的房子。按官方数据，城镇人均住房面积33平，农村37平（这个近似值吧），城镇均价算5千吧（从全国角度，估计达不到），农村算1500吧（站在全国角度，估计也是高估）。 城镇人口按5亿算，农村按8亿算，5*33*5000+8*37*1500 约在120万亿-130万亿之间。这个数字估计已经是高估了不少的数字了，就我所知，中国百强县的县城里除了浙江大部分县城5000都能买到房子的，而剩下2000多个县和无数个镇（也是城镇户口哦）2千，3千才是主流。

比如山东省

外链出处

山东省算沿海省份了吧，虽然不富，也不是穷省，全省均价也是过不了4千的。这样看，全国城市均价过4千的可能性几乎不存在。

即使是120万亿的总房价市值，也就是人均的房子值不到10万。在中国这样一个GDP快速增加，建筑工地工人日薪都趋向突破200的时代，这个数目真的很可怕吗？而日本在1990年，以美国一半的GDP,40%以下的人口，房价市值达到美国同年GDP的3.5倍。而2010年的中国，以美国4-5倍的人口，名义GDP是美国小一半(实际就没谱了，发电量今年已经超了，作为对比日本1990年发电量8573亿度，美国32028亿度）。而中国房子套数估计也是美国的4-5倍，中国房价总市值现在估计还超不过美国的GDP 14万亿美元（超过100万亿rmb). 由于中国人口是美国的4倍以上，即使中国房产估计达到美国人的四分之一，中国房产总市值就可以超过美国，而日本1990年单套房屋的市值（20万亿美元，4千万套，套均50万美元，美国1990年9万亿美元，1亿套，套均9万美元）是美国的5倍以上。

这新数字也许枯燥，也许有水分，但同样的，数字也能告诉我们很多。

80年代末期价格闯关的时候，鸡蛋价格也曾经暴涨过。原来便宜吗？实际上不便宜，只是用鸡蛋票把需求控制住了，一般人家轻易吃不到鸡蛋，或者舍不得拿粮票去换。那个时候我还很小，但能记住常遇到啦着小车进城拿鸡蛋换粮票的。

我们现在想想，以前的房子便宜吗？一个工人或者学生从分配到一个单位到能分到能放开2张大床的房子，需要多少年？90年代大学教师住的筒子楼很遥远吗？

从80年代到90年代到2010年，彩电，冰箱变成了白菜价，为什么房子不行那？这个问题很好回答，紫禁城的龙椅的价格是因为这把椅子的木头值钱而值钱的吗？如果紫禁城太和殿的龙椅能有1万把，也许那些宫廷戏里的争夺就都没有了。龙椅只能有一把，分布在龙椅周围，一品，二品，三品一直到七品的座位也是有限的。而离这些座位近的地方，就会有更好的环境，医疗，教育和治安。而这种差别，不会因为生产力的发展就能改变。最好的老师，最好的医生和龙椅一样，只能有一把，想坐的离这些近一些，总要有代价的。