主题：关于买房及房地产的几个感想 -- redbud

好几年了，给父母参谋买房子的时候总结的一点小经验。写出来娱乐一下，放松一下脑子。胡乱说，纯属个人意见，欢迎投草。

首先，买房子要看地段，从投资的价值来讲，要看这个地区的发展趋势。在中国这个变动的环境，或者国外也好，要去看这个地区的市政府规划图。我家是三线城市，一直在进行扩大城区，老城区保留做商业区，新城区是整个市政府一起迁过去的，这个趋势之前在什么苏州之类的城市早就发生过了。整个市政府的规划，应该是早在市民知道规划之前5-10年应该有计划的。房地产商要赚钱做生意，要跟政府搞好关系就是这个原因，你不知道政府的规划图，还想买地盖房子，除非你有大把的资金往里砸。所以那个溺水的小鱼讲的招标之类需要进行贿赂才能拿到标的事情出现一点都不稀奇，政府手里掌握着资源，就是卖出去么。除非有非常完善的法律以及分散的权力，让单个人做决策的权利削弱，当然这个还有民众整个集体意识的觉醒。

最近我的学校正在进行迁址的工程，迁址的事情大约在真正迁址之前4-5年里一直在决策，一直在征求意见，包括学校里的员工，其实也就是走个过场，看似透明，你每天工作都做不完，还有时间考虑学校迁址的决策，当然这种决策透明的好处是，可以在一定程度上让决策者有被监督的感觉，所谓Accountability，减少腐败的现象。

从投资者的角度来讲，给予十年的十年，新校区周围的房价一定会上涨，周围会出现很多商业的机会。作为学校员工，我早就知道了内部消息，要是有钱，我现在就在新校区周围买房子，作为投资了。因为将来学校周围必然产生大量的学生需求租房，如果根据需求设计出符合学生住的单身公寓更好。特别是针对中国学生阿拉伯学生的房子。

买房子在国内，第二要看开发商的基金实力。无论在哪里，以房地产以及投资型的产业为主的经济发展模式，都会创造工作机会。时间一长，好的房地产公司就会产生集团效应。房子是个大事情，房子的质量，能不能如期完工，以及小区的整体管理和物业，配套的设施，决定了自己将来住在这套房子里的感觉。在我家的三线城市，出现了全国性的房地产开发商，比如绿地集团，香港开发商，军用开发商，以及当地开发商。很可能房子推出来的价格都差不多，选哪里好呢？看一看开发商的实力非常有必要，大集团有口碑，房子的整体规划要好很多，绿化也符合标准，不会出现中途变卦的事件。在我家乡有一个小区是香港的小集团建造，中途被当地房地产开发商收购，后来整个小区的设计破坏掉很多。还有一个单独的投资商，有时候也很难预测，在我家乡的一个山边，就有那个一个小开发商，资金雄厚，就做品质，就做了一个小区，精品开发，质量优秀，绿化，配套设施，很快就在周围的小区里房价窜起来了，如同一块翡翠一样，现在的房价高于周围小区房价的1/3.

其实写这个的目的是想用Michael Porter的竞争优势理论讲讲房地产行业。这个是最近回中国讲课的时候，课堂讨论时候想出来的。Michael Porter是哈佛商学院的教授，大概在1980年左右提出了竞争优势理论，跟着他的竞争优势理论一起的还有Five Force Model，这两个通常一起使用。其实竞争优势理论的核心就是要在一个行业当中找到自己的关键价值点。比如你是卖矿泉水的，你怎么才能突出自己卖的矿泉水的独特呢？通常通过Michael Porter的Five Force Analysis，找出一个行业的特点，基本上就能决定了一个行业的优势和薄弱点，从而决定如何进入这个行业。下面是 Five Force Model，一个行业的特点由垂直的这条线，竞争者，潜在的竞争者和替代品来，以及平行线，供应原材料的供应商的稀缺程度和消费者的需求来决定。

好了，那么如何看房地产产业。

首先看垂直的这条线，第一个Potential Entry，可能的进入者，房地产这个产业的进入容易吗？如同我上面的观察，没有雄厚的资金以及关系，很难打开局面，所以是一个不太可能进入的产业，那么Rivalry among existing firms，已有的房地产公司之间的竞争如何，这个要看房地产开发商的数量，如果数量不多的情况下，竞争的激烈程度就没有那么高，总体来说，竞争不算特别高的。最后再看threaten of substitute，潜在的替代产品可能很多吗？废话，是人都要住，除非大家都住树屋或者房车。

那么再看横着的这条线，bargain power of supplier，供应商的讨价还价的能力，很高吗？房地产供应商是谁呢？卖建筑材料的人，他们可以选择卖给其他人吗，所以他们没有很高的bargain power，好了，最后看看我们可怜的房子的消费者，他们讨价还价的能力如何呢？有没有可能他们要求房地产商降低房价？从大家叫苦连天的抱怨当中，我们知道，这没可能，房子一直在涨。我们那个城市的房地产5年内涨了一倍。

房地产行业之所以出现这种情况是因为这个产业是很难进入，无法替代的产品，所以容易出现垄断现象，也就造成了房子的高价，从投资者的角度来看，只要有资金，垄断了进入的渠道，很容易就找到了自己的竞争优势，让自己在这个行业里成功，所以大家痛骂房地产开发商的时候，也想想，人家找到了赚钱的渠道么，就找个无法替代的行业吧。

类似的分析可以用在餐饮业上面，请做作业！