主题：【原创】从拆迁看房地产循环 -- 曾自洲

对于开发商而言，拆迁阶段属于项目前期，地的手续大多没搞完不能抵押，建筑设计大多连图都没画完开发贷也无从谈起；不像后面的施工阶段银行的钱已经到帐了，所以这个拆迁款大多得是开发商真金白银从自个儿荷包里往外掏，或者要靠赖、拖、贿赂等等见不得光且越来越难的手段来解决。开发商极不情愿支付拆迁款，大多并不是拆迁款从数额上大到付不出来或者占据房价、利润多高的比例，而是因为付款时间在开发程序中比较靠前，对于对开发资金链冲击最大。特别是天朝大部分的开发商规模都还不是巨无霸，小打小闹（相对于房地产开发所对应的资金规模而言）甚至空手套白狼的相当多，又或者虽然是大鳄型开发商，这两年大干快上摊子铺的大了，前期费用普遍都相当紧张；

客观地说，天朝的房地产开发除了是一个经济活动，还有很重要的一个功能是推进城市化进程，故而开发拆迁常常是得到政府的强力支持的。拆迁款说穿了不是给政府而是给无权无势的小老百姓，不付或者少付拆迁款就成为可行的经济选择了，虽然极不道德。

但总体来看，拆迁费用本身对于房价的影响其实是不大的。

当然，拆了再盖，新建后的片区自然是更好，区内的物业自然也就升值了。基于这一判断，被拆迁者对于分享预期中的片区升值利益的要求导致拆迁成本被不断推高。不断出现的某某项目开发拆迁产生N多百万千万甚至几千万，也就是这种背景下不断形成。这种拆迁费用的不断攀升，也更进一步加剧了拆迁费用对于开发资金链的影响。

拆迁对于房地产开发影响最大的地方其实是时间成本。