主题：《茗谈》五十八：中国式组屋 -- 本嘉明

（一）

忙总在今年10月下旬写过一篇《围棋高手二：地方发债的解读，中央与地方在交换什么》，我这里引用他的一些资料，特先说明。

依忙总看，中央不希望房价涨，地方ZF和地产党希望涨。

银行系统已经狠下心了，跌40%也敢扛，爱谁谁吧。等于是中立了。

地方ZF靠卖地吃饭，房价只要不跌得过狠，把腐败案都牵出来的话，可以忍受------以前吃惯四菜一汤，现在改一荤一素，一时也饿不死。

地产党分为地产大亨（及其保护伞）和炒房游资，购房自住者这三大块，是乌合之众的联盟。地产商要赚钱，想涨；炒房游资要拉高出货，求涨；已购房者要心理安慰，盼涨。这里面最可怕是炒房游资，一旦拉高抽逃，10几万亿跑出来，绝对的货币老虎出了笼子。

所以中央要搞5000万套廉租房和公租房，其中1800万套在2013年前完成，这是死任务，政治任务，完不成就下课。靠这把房价压住，这10几万亿就捂在里头了。

但实际困难很大，地方上没钱，没动力，主客观都有问题，阳奉阴违。

（二）

我们设想的“组屋计划”是这样，拿上海为例：

假设上海现有的廉租房计划里，资金缺口还有1000亿（主要是地价，廉租房不计入土地成本，你让韩市长实名买把菜刀去白莲泾抢地？）。我们就改一改。

首先，上海市府要拿出400亿，没商量。世博会你花了多少？哭什么穷！

然后，由中央财政担保，定向发国债500亿。所谓定向，就是只向华东六省一市发售，利息从优，本息都由上海负责，中央只是担保。这就是把华东地区组合成一个标会，这一标的资金由上海先用，下一标再给别人。

有了这900亿，在郊区圈地，做规划，摇号卖“组屋”。我们知道，摇号是无差别针对全部合资格的上海市民，绝大多数被摇到的市民都有经济实力购买一个组屋单位，只要精明的上海宁觉得有便宜可遢。这一阶段等于在卖楼花，收进定金后，作为建房启动资金，开工建设。

按忙总说，不计地价的话，“只算建筑安装成本加上适当税费和建筑单位基本利润，平均大概一套20万（都是小户型）”。那么小本说的两房一厅两卫（方便分开出租），大致就是30万的成本，你卖出75万元（小户型卖55万），只要交通和配套过硬，市民们肯接受。这其中获得的差价，一半用来还掉定向国债的本金，一半支援缩小了规模的保障房（毕竟上海还是有低收入群体的，还是有想租房的）。假设规划了10万套组屋，那么不算地皮成本，收回的差价有200多亿。每单位捆绑的养老基金至少18万（缴满15年，每年下限12000元），金额最少也有200多亿（含投资收益），当然这是15年后的钱数。以未来稳定收缴的养老基金为担保，可以向银行作保守的贷款，安排下一期组屋的滚动开发。而商业银行放贷是没有风险的，因为如果下一期组屋没有卖出80%以上规划好的单位，是不允许开工用款的。

如果上海第一期规划了10万套组屋，那么同期开工的保障房（廉租屋）就可以适当缩小规模，这两块同步开发，联合采购，成本也可以降低。这等于说，上海最终净拿出大约600亿的资金（而且有时间跨度），就启动了“组屋”，“廉租屋”，“养老基金”三大民生项目，而且很大可能可以自行滚动下去，即便市府随后几年仍要填入资金，负担也轻了很多，好比是菜篮子地铁线，市府就不补贴吗？

而在华东地区的腹地，有些地域暂时不需要开发保障房项目，把这些城乡民间零散资金通过定向国债收集使用，也是双赢的。

组屋项目的本质，是市府通过税收，取之于民，从每个市民头上收钱，然后通过公开公平的随机选号，陆续分批还利于民。这里的关键，是有始有终。因为在新加坡，是每户公民都最终得到一个组屋的机会的，早拿到早改善，晚拿到房型好，大家不吃亏。所以上海要搞组屋计划，一开始就要宣布，整个项目要到每户居民都受益，才能结束一个周期，当然大家不能急，搞个五六十年，是完全可能的。越到后来，由于人口拐点到来，越不需要那么多房子了，但为了公平，仍要继续，2050年可以摇号后发“纸组屋”，就像“纸白银”一样，到市场内流通转手，或直接从政府换现金。

（三）

乌坎事件，在中国社会史上，注定是不平凡的一笔。这不但是政府应对此类事件的处理方法的一个分水岭，同时也预示一个新时代的到来：

“全民无差别普惠时代”的到来。

中国改开30年了，政府不停地在忙，三年大变样，老百姓的钱不知不觉收上去后，不是铺在地上（七通一平），就是长到天上（大商厦大工厂大楼房），从来没有哪个市长说：今年大家辛苦了，我给大家鞠个躬，这还不够，过年每人拿个红包，大吉利市！

红包怎么派，钱多钱少是另外一回事，这是一个态度，一份心意，一个转变。

一个关键性的，从“爹”走下来，到“大哥哥”的转变。

中国人民，13亿辛苦了30年的最最老实巴交的人民，有资格等待这一天。