主题：【原创】点评一下房市政策 -- 种植园土

让我们做个简单的计算，假设五年前有一楼盘，只有1种户型，当时价格为100万。再假设该盘每年增值10%，那么之后的5年中，每年的房价为：

110、121、133.1、146.41、161.051。

假设现在有5位房东，其房产分别是在这5年内购入的，则其成本分别为：

100、110、121、133.1、146.41。

目前大家的房子统一标价为161.051，那么如果成交，每人的收益为

61.051、51.051、40.051、27.951、14.641

按照新政所需缴纳的个人所得税为

12.2102、10.2102、8.0102、5.5902、2.9282

营业税方面，除了以100万购入房产的房东之外，其他4人均需缴纳5.6%，以目前价格161.051计算，为9.018856

则这5套房子的个人所得税和营业税合计分别为：

12.2102 19.229056 17.029056 14.609056 11.947056

重点来了，新政之前，同样的五套房，其中税费最高的，是持有不足5年的那4套房子，营业税和个税共6.6%，即10.629366

新政之后，这个原先最高的税费，比现在最低的还要低1万多！！！

如果所有的税费都是转嫁到买房者身上，那么新政前买这5套房子的价格分别为（只计算个税和营业税）：

162.66151 171.680366 171.680366 171.680366 171.680366

新政后的价格分别为（只计算个税和营业税）：

173.2612 180.280056 178.080056 175.660056 172.998056

换句话说，买入同样楼盘同样户型的最低价格，涨了大约10万。相比当前161万的房价来说，相当于涨了大约6.2%

而这个6%，大约就相当于二手房和一手房之间的差价吧？那么对于这种情况下还要入市的买家来说（主要是刚需和改善型），很直接的选择就是不用考虑二手房了，直接买新房；对预算本来就有限的买家来说，就只能打消购房的念头了。

另外我想说，如果的确有囤积在房产上的资本要外逃，恐怕不会在意损失这20%的利润--毕竟外逃的资本多半是因为恐慌或者追逐更高的利润--自然恐慌的不会因为要交这点税就不恐慌了；有更好投资渠道的，多半也会着眼于未来的收益。所以新政恐怕在这方面恐怕起不到啥作用。

阴谋论一下，就只能认为是某人趁下台在即，给手下的开发商们解解套？就算新政必须得小强同意，小强也可以因为某种原因而同意，并不见得一定是伟光正的降房价促民生吧？