主题：不喜勿入：做空中国房地产市场时机判断 -- 典韦

对房地产市场的博弈分析

博弈参与方

A中央政府（全国政治精英）

B地方政府（地方政治精英）

C各房地产商、以及利益相关者

D普通中产阶层（这个比较难划定，就按在城市中至少有1房1车以上的家庭）

E沉默的大多数（还在小康路上挣扎的工农群众家庭，在城市中尚没房或至多只有1房阶层）

各方实力和关系分析

1、A>B>C>D>E，主决策权在A手里其次是B,C具备游分利游说权，DE没有决策权但拥有用脚投票权。

A和B类似爹和儿子的关系；AB和C有类似包含扩展关系，C里的精英是属于AB的，AB的利益和C有关联之处，AB里的裙裾是扩展的成为C。

2、D和E是被上述算计的剥削的，但若DE联手反对，都不买房了，都要求降价的话，ABC就要失利出局。

实际情况和条件分析

1、大环境、大条件：长远来看，由于全球化导致新兴国家崛起，西方优势逐渐减弱，资本因逐利的本性，有趋向于逃离西方衰败区，向新兴区靠拢的趋势。

2、中条件、中环境：由于各种因素导致的国际经济危机发生，给正在蓬发发展的世界经济带来了寒意，西方更加衰败，而中国虽然一致独秀，也给中国经济发展带来了很大的消极影响。

3、经济危机导致了国内出口减少、小企业大量破产、就业市场压力很大，人民收入降低，中央政府、特别是地方政府财政收入紧张。B的入不敷出，开始饿肚子，压力比较大。

4、经过前10余年的大发展，中国房价已经很高了，已经达到或快达到与国民收入不相匹配的程度。DE人数最多，所以整体分量很足，现在这个时候，D群体里想买房的都早已经买了，还有些钱的由于各种因素处于观望之中；E里面的大部分已经买不起了；DE里面有些刚需，则咬咬牙用祖孙三代买一套房，但毕竟量少。

5、在危机条件下，房价过快上涨下跌，所形成的风险很大，特别对A的压力很大。

各方需求

1、A想房地产业能持续稳定繁荣，能带来持续收益，促进经济增长，严防暴涨暴跌带来的风险和压力。但前期的过快增长带来了很大压力，所以现阶段必须让他冷一冷，但不能导致房价下跌，下跌话的AB先完蛋。同时B过去大手大脚惯了，也要控制，但必须要给他一碗长期的好饭吃。

2、B是得利最多的，是AC是默认的。由于此领域现在已是B的主要收入之一，危机导致B的收入降低，若新房子再卖不出去，那他的地也卖不出去，他收入就更低，日子更难过。故B希望房子能卖出去，让自己能吃饱喝足。当然B也希望想房地产业能持续稳定繁荣，能带持续卖地，但是由于官僚任期制政绩等等因素，他们会倾向于先顾眼前。

3、C作为B的帮手和实际操作者、中间过渡者，也分得很大一块利益。他们有存货未出完，DE买涨不买跌，当然喜欢涨，而且最好是暴涨跌。C对跌也不怕，涨出完获积累现金、跌则趁机低价收地并购。不管暴涨暴跌C都能获利，但目前C是要求涨的。

4、D是主要买家之一，但当前D处于犹豫中。他们有些钱，想买房来抵制通胀；但他们对当前市场处于犹豫中。另一方面房价跌了，他们原有资产要缩水，对这对他们是不利的；他们人数较多。

5、E也是主要买家之一，但他们手头没多少钱，所以坚决要求降价，他们人数很多。

博弈分析

1、A是主要决策者，A出招了，主要手段有：

首先提高首付、房贷利率以及二套三套等贷款限制，此招是一举多得：主要是给市场降温防止房价快增长。二是警告BC不要太过分，现在危机时期，大家都给我小心老实点，C们不要大举开发了，先等危机过去再说。三是表面上给了E一个交待，你看我是在打压房价。

其次是推出二手房20%税。此招一举多得：这招主要打击D，打击二手房买卖，不让已经卖出的房子进入市场和C抢食；就是让新房能卖出去，也就是给C一条出路，C的房子能卖出去B的地才能卖出去。同时这招也打击了E，这个税会让E在购买2手房时成本提高，迫使DE去买C的房子，E暗处失去了更多的选择机会。同时又增加了AB的税收收入，ABC各得其所啊。更何况，表面又给了E一个非常好的交待，你看我在出狠手打压房价。

再次放言说要推出房产税，这个更是厉害。主要是给了B一碗可以长期持续吃的好饭，细水长流的好饭。主要打击了D，也迎合了E要求打压房价的呼声。但将来E必然要付出代价，因为E将来必然也要买房子住的。

最后放言说，要在几年之内让大家收入翻番；但暗下正在花大力气对债券进行建设、调研、规范。（此处表面上没针对房地产市场）

2、B以前大手大脚暴饮暴食吃喝惯了，现在突然要饿肚子了，当然不爽。尤其主要靠房地产提供营养的，由于官僚任期制政绩等等因素，B当然希望房地产市场不要冷，要继续涨才好。但A的各种措施在客观上给市场降温了，有冻结市场效应，且房产税什么的远水救不了近火，B首要是当前要吃饱吃好，其次才是以后的细水长流。所以B不但对这个房产税有点不太领情，对什么二手房20%税啊等等更是心怀不满。但B是A的儿子，A的话表面上还是得听A的，但底下小动作会不断出现。

3、C当然希望涨，最好先暴涨再暴跌，获取双重利益。暴涨出完获，暴跌低价收地低价大并购（王石的万科就是这么干的，而且有具体行动）。房产税呢，本质对他们关系不是很大，但房产税客观上给房价上涨带来了一定的消极影响。二手房20%税，当前是对他们有利的，但客观上同样给房价上涨带来了不利影响。总而言之，C必然反对A的一切措施（最后一条除外），要求放开市场，让市场流通，让市场暴涨，然后让市场暴跌。

4、D当然坚决不同意房产税，坚决不同意2手房交易收高税。不大同意限制2、3套、不大同意首付提高、不大同意利率更高。

5、E管你什么决策，反正现在价格，我已经买不了房子了。坚决要求将房价先降低降下来再说，能打下价格，什么都同意。当然其中有些措施比如房产税、二手房20%对他们长期都是不利的。

由以上可得出结论：

结论一、因为坚决反对升的只有E，ABCD都要求涨，他的力量太弱，所以他是不可能赢的，所以房价必然不会跌，只会涨。但A对过快增长有很大压力，A力量最大，防止过快增长则联合了E，所以房价不会过快增长。所以最终结果必然是：房价稳中有涨。

结论二、由于BC有很强的涨价欲望，C们B们会串通联合，且会造势诱惑D加入联盟，到处兴风作浪，他们会积聚力量强力集合在个别地方个别地段进行突破，以造成房价继续增长。而这些城市必然会是一些有标志性的、象征性的，那么当然会是某些一线城市啊、中心地段啊。所以一些具备象征性的、标志性的城市和中心地段的房价会继续增长甚至暴涨，比如北京、上海这样的。

结论三、中国将来必然首先放松首付和降低贷款利率，其次可能放松2、3套等限制，而且更长远点可能要走美国二房套路。因为房地产市场要想持续稳定繁荣，必须要DE持续不断入市。D有钱，只要市场稳定增长，外加通胀，D就必然入市买房，一可增值二可防通胀。关键是即使房价稳定上涨，但E没钱，首付都付不起怎么入场？那么怎么解决这个问题？

1、降低首付和贷款利率。

2、发展经济，做大蛋糕，使所有人收入提高，但会使E的收入相对提高，以使E有能首付和持续不断还贷款的能力。这个任务很艰难，看A的水平如何了。

3、为化解各种风险，建立健全房地产债券市场，吸取美国经验，在美国2房方式的基础上建立更好的类美国2房模式债券市场。

上面的2、3条就是上面A的最后一招“最后放言说，要在几年之内让大家收入翻番；但暗下正在花大力气对债券进行建设、调研、规范”的部分隐含意义所在。

各方利益得失分析：

1：D不管怎样，由于房产税使他支出变大，二手交易税、首付提高、2、3套限制等等导致他买房卖房都更难了得到的利益也相对更低了。总体而言D必然是相对损失方。

2：如果政府政策得当、通胀而不失控，蛋糕继续做大，E在总分配的份额可能会略增多一些。但即使以后E的相对收入增长的较快，但是通胀也会使他的收入被相对抵消。不管如何屁民还是屁民，当前还是没房子住的，以后即使有房子在，房产税得交吧。所以屁民还是屁民，永远是失利，只是相对D，E的相对失利更小些

。

3：地方政府至少眼前的要略委屈下肚子。而将来怕是不能再像过去那样大手大脚暴饮暴食了，以后将要学会过细水长流的日子。

4：C的相对利益也被剥落了，但长期仍然有利。C的兴风作浪能力当前被相对限制。会联合一切力量，除了B，还会诱惑D，还会联合国外资本、西方资本等，进行各种突破和兴风作浪，以达到最大利益。

大结论：房价必涨，以DE为代表的广大普通百姓永远是博弈中弱方，永远处于被算计中。但不管如何，DE的博弈，不是和ABC博弈，而是DE内部博弈，博的是谁更早当了房奴，谁最后当的房奴，早当房奴的有利，迟当房奴的吃亏。（就像一个笑话说的：大家结伙去深林，遇到熊你没必要跑的比熊快，只需要比跑的最慢的人快）

另外注意点：但是也还有很大的不确定因数，比如政府能力有限、政策失误，导致钱印太多了而生产扩大不了蛋糕做不大、通胀控制不了，那么暴涨暴跌还是可能出现，还有国际关系国际资本等等不可控因素。

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