淘客熙熙

主题:【原创】【低估or高估】数字解读天朝GDP -- 比的原理

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家园 穷人买房的不传之秘诀,有补充

房价暂时不会大跌,要买房需要采用对冲原理,这是我从美国对冲基金那儿悟出来的不传之秘。假如房价大跌了,反正你也能买房了。我的理论就是错了也不耽误你买房。

秘诀就是无论如何先建仓,尽可能先买一个小房。比如说是浦东xx新村的15年老一室户,哪怕只有40平米不到,100多万,出租还是可以得到每个月3000块。

同时商业贷款和公积金贷款, 要承担每年利息4万多,去掉房租,每年补贴1万。然后你租一间大点的三居室,和人合租,分担租金, 每个月只要3000不到,相对于房价的利息,等于你的房东每年补贴你近10万。

5年以后,假如房价涨到了10万一平米,你的40平米小居室价值400万,你卖出房子,净赚大概将近300万。假如房价跌倒1万一平,你5年后年薪30万以上,去买100平米的住宅,问题也不大。虽然这个小房子上亏了60万,但相比直接高价买房,少亏90万,还收了5年的房租,少付了5年的利息, 实际得利超过130万。

假如房价不涨不跌,你晚买房5年,但5年内住的房子质量一点都不差,你的收入涨了1倍(假定),你买房的能力大幅上升。

再假如房屋每年上涨10%,300万住宅的首付就是90万,按照常规方法, 首付门槛每年增加9万,你很难攒齐这个首付。但是你有了小房子,它也会每年上涨10%,每年增值10万,5年后你的房子价值161万,去掉贷款, 还有90多万,你当初的30万首付增长了3倍。拿着这个钱,你可以作为首付买你的房子了。也许比当初的地段稍远,但肯定好过没有。

你付出的代价是极端情况出现的时候利润下降,比如房价5年后暴涨到10万一平米,你没有直接买100平米, 少赚了400多万, 又比如房价掉到0时, 你多花了100万。但你锁定了自己的利润区间。

遵循小概率现实不可能原理,这样的付出还是有价值的。

大家献花热烈,也有人说这样还是买不起房,我再补充一下。

对冲的关键是要买房, 用行话说就是建立头寸, 房产无法做空,那只有做多。做多有风险,又没有足够的资金做多,就买小房做半多。

我为什么设计出一个买小房, 租大房合租的方式呢? 就是因为适合投资的房子往往不适合居住, 许多人找了2年也没有找到,2年后再想买房却买不起了。

但这样还是不够。因为小房也可能非常昂贵, 这时选址就非常关键。主要靠两点:

1. 租金高不高,这是你不背上负担的关键之一。一般租金回报率1室1厅最高(可勉强做二房,但面积小),1室(面积小不了,但租金上不去)次之,2房再次之。有装修的, 自住买去,一般要拆掉重装,没有价值, 但你买去很合算, 所以尽量买带装修的。

2. 地方可以是比较偏僻的,房子可以有某些缺陷,反正不是你住。我买房的时候太太嫌这嫌那,丢掉很多好的机会,想一想又不是你住, 别人有别人的考虑。只要不远的将来地铁能通,地铁或其他直达公交能到的地方有大型企业,工业园或商业中心等,金融类尤佳。未来规划可以参见规划局的公布方案,共产党你可以骂,但是规划还是要重视的。

第一条让你能够基本不补贴钱,第二条能让你升值多一点。过去10年,中心地带的房子升值很少超过5倍,而偏僻地区的房子升值20倍的也很多,不要相信什么市中心的房子不会跌。确实市中心的房子跌的可能性小,但涨的潜力基本没有。将来涨10倍的机会几乎没有了,但涨1倍的机会还是大把。

把握着两条,基本上你能够跑赢大市。

通宝推:netsouth,Juventus,宅羊驼,克雷,上古神兵,慧诚,snark,
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