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主题:有心人算算帐 -- 老广

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家园 说你没有基本的财务常识你还不服气

我是做项目管理的,项目都要做Project Economics,一般都按10%的回报率计算(PV10>0,也有算PV12的)。30年的贷款,按照年回报10%算,是(1745-100)%,于此相比本金算个屁。

举个例子:假如有人在1987年借给了你300块钱,2017到期,你觉得这300块钱的本金记不记有多大意义?

如果你还不明白,我再给你举个例子:假定我40万买房子出租,首付8万,贷款32万,年息2.5%,30年期,月供1260,地税200,保险100;月租金1900,租金cover所有的费用还有富裕,30年后本息租客就替我还清了,中间我还有positive cash flow。

为什么会这样?关键是利息低。在计算月供的时候,利息是关键因素,如果利息是8%的话,月供就翻倍了。

假如只还利息的话,每月利息667,加上地税保险,不到1000,而房子的租金是1900(这个租金也会逐年增长)。假定房子平均每年升值6%(实际远远不止),30年后房子的价值是230万,与之相比,最初的32万贷款算个屁。

你可能会问:既然租金用于养房还绰绰有余,为啥还有人不买房、而是租房。这就回归到老广的那句话:资金总是紧缺的,很多人租房的原因要么是拿不出首付,要么是拿不到贷款,要么是拿得到贷款但是利息很高。举个例子,我有个朋友好不容易拿到了贷款,浮动利率P+4.5。这是个可以要人命的利息。

至于日本的贷款,你没看到他的附加条件吗?而且,日本很多是日元贷款,而中国的人民币贷款不多。用本币贷款和用美元贷款,区别还是很大的。

通宝推:盲人摸象,脊梁硬,
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