主题：有心人算算帐 -- 老广

我是做项目管理的，项目都要做Project Economics，一般都按10%的回报率计算(PV10>0，也有算PV12的)。30年的贷款，按照年回报10%算，是(1745-100)%，于此相比本金算个屁。

举个例子：假如有人在1987年借给了你300块钱，2017到期，你觉得这300块钱的本金记不记有多大意义？

如果你还不明白，我再给你举个例子：假定我40万买房子出租，首付8万，贷款32万，年息2.5%，30年期，月供1260，地税200，保险100；月租金1900，租金cover所有的费用还有富裕，30年后本息租客就替我还清了，中间我还有positive cash flow。

为什么会这样？关键是利息低。在计算月供的时候，利息是关键因素，如果利息是8%的话，月供就翻倍了。

假如只还利息的话，每月利息667，加上地税保险，不到1000，而房子的租金是1900(这个租金也会逐年增长)。假定房子平均每年升值6%(实际远远不止)，30年后房子的价值是230万，与之相比，最初的32万贷款算个屁。

你可能会问：既然租金用于养房还绰绰有余，为啥还有人不买房、而是租房。这就回归到老广的那句话：资金总是紧缺的，很多人租房的原因要么是拿不出首付，要么是拿不到贷款，要么是拿得到贷款但是利息很高。举个例子，我有个朋友好不容易拿到了贷款，浮动利率P+4.5。这是个可以要人命的利息。

至于日本的贷款，你没看到他的附加条件吗？而且，日本很多是日元贷款，而中国的人民币贷款不多。用本币贷款和用美元贷款，区别还是很大的。