主题：谈谈赚钱 -- 陈王奋起

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从投资买房到股市，阐述一般的赚钱现象

寻找阿尔法， 利用阿尔法的套利，阿尔法的局限性和对冲

认识贝塔和利用贝塔

风险的敞口和对冲

年轻人的选择：Crypto currency, rug the fiat, rug the establishment, rug the world

我最早买房是97年，马上经历东南亚金融危机，房子跌了30%以上，让我对房地产投资产生了厌恶之情，2001年中国加入WTO，经济并没有因之有起色，全社会担心外资涌入，反而弥漫着”中国药丸“的气氛，各阶层都在谈论如何润（run）出去，因此错过了2001年前后房价超低，买房退税这一超级利好的买房窗口期。

出乎绝大多数人意外的是经济在03年左右开始见底，04年反弹。当时的美英两国为了狙击中国即将开始的基建狂潮，开始恶意把铜、铁、石油等大宗商品往上猛拉， 中国的官僚机构刚刚学了点金融知识，迫不及待地投入金融投机中。 出于朴素的金融必须服务于实体经济这一思路，他们在海外商品市场主要是做空。企图用他们的螳臂去挡住大宗商品上涨的狂潮。 不幸的是，他们的方向错误，底牌又被竞争对手看光，中航油中储铜等不得不忍受累计超过100多亿美元的沉重损失。

不过，他们的损失没有完全白付。因为中国仅仅是人均资源小国，绝对数量来说是绝对的资源大国。狂涨的大宗商品让中国企业从油田到煤炭，从铜铝到各种有色金属、贵金属挖掘获得空前可怕的利润，那时的什么云铜、江铜、神华，动辄年几十亿上百亿净利润，那是20年前的百亿啊， 于是股市暴涨。整个改开前期极度渴望的资本突然自动诞生了，用句台湾人常说的话：钱淹脚目。中国搞资本主义，一旦解决资本短缺，名义GDP增长马上到达20%左右， 一发不可收拾。

资本不再稀缺带来的效应就是其他稀缺资源价格猛涨。包含稀缺资源的上海房价从2004开始爬升，经历04-07年的狂飙突进，很快让人怀疑人生， 因为绝大多数人奋斗一生，都买不起装他的那些砖头。

作为一个房价的铁杆空头，绝望地看到这个事实， 也只能接受这个事实。一般人买房，得到的忠告往往是：地段，地段，还是他妈的地段。更多人指出，只有市中心的房子才是真正的稀缺资源，买房就应该买市中心好房。经过研究我发现城市房价普遍上涨，但是不同地区的上涨幅度完全不同，城市市中心的高价房涨幅最低，反而部分地区涨幅惊人：城乡结合部涨得最快， 交通枢纽周边2公里外涨得快， 有大型开发园区或大型企业的涨得快。观察上海以外的地方也是如此，房价的上涨从来不是高价房长得多，市中心房子长得多。仔细思考其中的关键，我提出了我的房价上涨模型：

房价上涨%=GDP上涨贡献%+城市建设贡献部分%

从几十年的长期窗口来看，房价的上涨等于GDP的上涨， 不过这个GDP上涨百分比不是平时政府公布的那个增长值，那个是不变价格计算出来的增长率，可以用各种名义操纵，真正有价值的反而是大家认为灌水了的名GDP的增长率。我第一次知道知道这个事实，是用计算器计算了一下政府公布的上年年GDP和前年GDP，一除发现不同年份在17~20%多，吓了我一跳。这个数值高于通常的GDP增长百分比+通胀百分比，我把它归咎于一般公布的通胀仅仅是消费品通胀，很多东西不在统计范围。顺便说一下，对于中国的通胀我用市场化一年期平均贷款利率-3%来估算。

上面的这个部分仅仅适用于发达国家，当然现在的发达国家还要加上量化宽松修正。因为政府恶意操纵金融市场，压低了贷款利率。具体多少，参考CPI加上2~3个点。

对于发展中的城市而言，GDP上涨贡献部分其实是小头。翠湖天地2010年的均价是16万一平米，今年3月刚刚成交的一套房子单价35万一平，粗略计算年化收益只有6.8%。如果去掉税收，这个收益甚至低于这么多年的通胀。

真正能让房地产升值的是城市的发展。大家的共识，投资房地产的逻辑是投资土地这一稀缺资源。可是城市的土地并不是稀缺的，只要把城市半径向外扩一倍，城市的面积立即增大到4倍，向外扩2倍，城市的面积立即增大到9倍。因此从这个意义上讲，城市的土地是无限的，并不稀缺。稀缺的是这个土地上的交通便利，医疗发达，教育完备，就业机会多，薪水高。只要有人能够在这几方面提升土地的禀赋，这片土地立即升值。过去的城市中心，它们全部具备前述的若干优越性，可是也正因为已经具备，且不会再提高，或者说再提高有限，它们无法享受城市发展带来的溢价， 只能享受稀缺资源对抗通胀的特性，有限的居住价值还和房地产的地上设施贬值相抵消，因此不适合投资。

这样看来偏远地区就是投资的优良目的地？ 非也。城市的扩展有其极限，就是通勤距离或者说通勤时间，远郊的价值不大。 市内交通1小时通勤的极限距离也不超过35公里，

日本在这些方面做得不错，极力提升地铁的速度，把1小时通勤的距离提升到大概50~60km，我认为这也是北京、上海等城市的极限，此距离以外的土地可以视为不具备稀缺性。

北京、上海这些巨型城市为了突破这一限制，极力布局城市副中心，企图复制到副中心1小时的通勤时间圈， 上海甚至投资了6000亿到临港新城，但毕竟工作不是长期固定的，家庭通常有2人上班，这些拓展只能说部分奏效，整体效果不大。

投资者可以在划定的这个范围内，根据地铁规划，医院、学校规划寻找投资标的。当年我用这套理论去找房子的时候，我太太看得只摇头，这都是什么地方啊， 城乡结合部。对！正确的买房标签就是在城乡集合部买房，这个地方的房价上涨速度是最快的。不要嫌弃，你不是买房，你是投资。

如果一个像我这样的投资者，踏空了04~07的房地产大牛市，他可以赶上08年的短时间猛跌买到满意的房子，到2010年房价已经翻倍。到了2012，房地产又一次猛烈回调，最多接近40%，如果他再次出手，到2016年房价再次上涨3倍。

一个精明的投资者08~09年抓住机会进场，到2018年一共10年，涨幅大概6~7倍，这个涨幅在一般人眼里算是不错了，但是对于靠认知赚钱的人来说，远远不够。因为靠认知赚钱的人一般本事不行，本金不够丰厚，不得不寻求更高的收益。不信世界上有更高的收益？我给你看看投资纳斯达克的3倍纳指指数基金TQQQ：

TQQQ从2010年的0.5美元左右到了去年最高的91.68，超过180倍，即使最近有所回调，也有将近100倍的收益。如此投资收益，期间最大回撤就是2020年3月的股灾，回撤70%， 除此以外的表现可以让一切唧唧歪歪的投资导师汗颜。如此明码长牛，秒杀了几乎所有投资品类，除了加密货币可以一拼。

因此房地产投资之所以让大家折腰，靠的秘诀不是稀缺性，而是融资，几乎所有的房地产投资者都会使用融资来买房。按照首付30%计算，房地产自带国家鼓励的3.3倍杠杆，发达国家甚至可以到5倍，10倍。因为房地产土地的稀缺性，住房出租自带现金流，几乎所有的国家都有类似的政策鼓励投资，按揭贷款对于所有的金融机构来说，都是优质业务。

10年房价平均上涨7倍，考虑到3.3倍的杠杆，从投资汇报来说，收益就是23.1倍。 持有房产等于行走的信用，随时可以再抵押换取现金的便利，获取租金收入的持续现金流， 从这个角度来说，房地产是可以和纳斯达克指数基金媲美的投资，而且风险更小， 当然，和TQQQ相比还略有不足。

之前我们说了房价上涨的公式：

房价上涨%=GDP上涨贡献%+城市建设贡献部分%

利用3.3倍杠杆投资房子，投资收益：

投资收益%=3.3*（GDP上涨贡献%+城市建设贡献部分%+出租收益）-0.7*贷款利率%

聪明人一看，大家马上买房，人人都买就导致短期内的房价上涨是超过上述公式的结果，连续超过2~3年后就会超过上述公式30~50%，这就耗尽了社会的购买愿望，触发政策干预。到了第4~5年往往会有一个较大幅度的下调，来修复上述公式和实际房产价格的差。好的投资者选在这个时候入场，选择合适的房子。中国房地产的周期性荣枯，就在于两者的速度不平衡。

另外，区域差异不得不强调。既然城市房地产红利主要来自于城市的发展。政府的发展蓝图必须熟悉。上海规划局是完全公布城市未来若干年的规划，很少有大的改动。从医院到学校，再到地铁，非常方便查询。我举一个例子，北新泾在2003年初的时候大概2000多块一平米，依靠大虹桥交通枢纽的辐射作用和基础设施改善，现在的价格大致在8万，涨了40倍，如果考虑3.3倍杠杆，就是132倍。

大型企业的影响也很重要，同样的偏远郊区，嘉定区因为背靠一大批汽车企业，房价赶上甚至超过传统市区，张江高科技园区周边的房价涨幅也远高于浦西的老城区或浦东的其他区域。

看过了上海的房价上涨和3倍纳斯达克指数的TQQQ表现，大家会发现世界上真的有收益惊人却非常稳健的投资。那么它们背后的共性是什么， 如何筛选其他潜在投资标的？

（再次请出土鳖扛铁牛）