主题：恳请习主席亲自到上海指挥抗疫大局 -- 土地革命

黄奇帆认为，如果现在还认为，只要政府政策刺激，房产商调整行为方式，又可以变成蒸蒸日上，那都是脑子进水了。为什么呢？黄奇帆一口气谈了中国房地产市场的十个“天花板”：

第一个指标，14亿人是天花板。总之人口在减少。这是第一个概念。

第二个指标，中国的城市化率已经到了65%，几乎等同于欧美的75%。因为中国的城市化率实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，再要增长，也就增长五六个点到头了。这是第二个指标。

第三个指标，中国的老龄化现在在加速。去年已经到21%，预计2035会到30%以上，甚至2050、2060年以后到百分之四五十都可能。这样一来的话，老人越多呢，他需要房子越少啊，反而死亡率增加会退出许多房子来。所以这就三个因素都影响住房结构，都会使新房子需求大幅下降。

第四个指标，到去年为止中国的房产商手中造好的房子一年以上没卖掉的，有6亿平方米。这就是库存，叫一手房库存。然后中国老百姓买下来的房子没住、闲置，只为投资，占20%。新建的商品房90年以后卖掉了，在老百姓手中的有300亿平方米，这300亿中有60亿平方米是空关闲置的。

那么这种闲置在市场如果每年涨20%、30%，五年翻一番。我就算有一套房子、两套房子闲置，我也不怕，房子在涨价，心里是高兴的。房产商房子没卖掉，但是房子在涨价，他会觉得没卖掉反而划算，但是在房价如果不涨了，这个库存都是积压，需求会大幅萎缩。

第五个指标，整个中国目前人均住房2019年统计48平方米，然后到了2020年已经到50平方米。全世界发达国家，欧洲美国，人均50平方米就是天花板了。40年前我们人均5平方，现在变成50，上了天花板了。再空洞的需求，想泡沫化需求都泡不出来了。这就是第五个指标了。

第六个指标就是年度的投资，2000年是1亿平方米，2010年是10亿平方米，到了2016、2017年时17亿平方米。17年里造房的建设量涨了16倍，20年翻了4番。也是个天花板到了，嗯，因为到了16亿已经等于多少你知道吗？全世界70多亿人，去年或者前年或者2020年新建房子，就是20亿平方米，中国等于全世界的一半，也就中国之外的全世界造了20亿，中国造了17亿。中国14亿人，凭什么20%的人（需要这么多房）？如果过去30年你有这个需求，你去扩张，扩张到了人均50平方米了，你还这么造，没这个可能也没这个需求，也没这个内在要求了。

这六个指标，三个是人口指标，吐出房子而不是增加需求，三个是现状的房产的量的积压也好，人均数也好，或者建设量也好，（也到天花板）。

第七个指标，中国的土地价格和房产的价格是20年翻了四番。你一定要知道，上海最贵的地方衡山路，那时候的房子是6000多块，算7000块，涨20倍的话也就是变成14万一平米。现在那边的房子就是14万、15万一平米，所以就是20倍。在北京王府井最高的地段，你用20年前的价格去算，总归16倍以上。乌鲁木齐二道桥在2000年的时候，他那个地方就是700多块一平方，那么20年以后呢，一万几千块2万块也到了。所以我讲这个话的意思，全国在原来基础上20年翻四番，基本如此。

土地价格，也是每亩从100万变成1000万变成2000万，也是十倍十几倍的涨，那么当一个地方的土地价格三年5年翻一番、20年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房，哪怕造了房子卖不掉，过个5年就涨价了，都会囤地炒地。所以大家都不怕库存，不怕规模，拼命地融资贷款，这个规律是前面那个20年如此的7个指标这个温床给宠出来、给惯出来的。

第八个指标，危旧房改造、城市旧城改造、基础设施建设，大规模的也差不多了，没有这个需求了。

第九个指标，城市的学校、医院也到头了。现在大学过剩了，因为80年我们在校生的占地人均只有10平方，教育部当时定了个制度，大学在校生人均学校用地要达到50平方。现在整个中国3000多个大学，在校生人均50平方已经到了啊，所以也不需要再扩张，也不会变成4000个大学。也就是说，配套设施都到头了。

第十个指标，金融，房地产金融。中国的房地产商负债率都在90%，全世界你总不能零资产，所以房产商杠杆从10%、20%、30%的负债率到80%、90%的负债率，上天花板了，再过10年也不会变成105%的。在这个意义上讲呢，不管是举债还是公共设施、基础设施、旧城改造，还是房产的四、五个指标，还是老龄化城市人群，这个概念到这，我们可以这么说，新阶段新常态要出现了。

黄奇帆曾任上海市浦东新区管委会副主任、重庆市市长，长期在经济一线领域实战，因此对中国经济发展看得很深很透，复旦大学、清华大学也聘他为兼职教授。在他任重庆市长时，吴敬琏曾私下说，黄奇帆是中国最懂经济的市长。

这次黄奇帆用十个指标指出中国房地产市场已经发展到头了，下一步就是“新阶段新常态”，也就是要经过一段不正常状态后重新恢复正常状态。这不仅对中国房地产市场带来巨大冲击，对整个经济体系也影响巨大。