主题：旧金山 -- 胡里糊涂

人民生活的住宅空间还很小，因此房地产存在再次起飞的机会。

其实最近20年，房地产就经历过4次大跌：

1998~2003年的大跌，幅度30~40%，我是指上海的房价，03年才转而向上；

2008~2009年的大跌，跌幅20%左右；

2012年短暂的下跌，跌幅25%左右；2012年底重拾升势，谢谢有克总！

2018年后到现在，跌幅15~25%左右；

过去20年，房价的年化复合增长率是16%。

未来中国的科技突破，社会经济总量急剧上升，需要更多的钱，必然带来通胀。按照每年3~5%的通胀率，10年就会有35~45%左右的累计涨幅；人口老龄化导致的房屋重建成本大幅度上升，从成本和货币角度来看，未来10年给房价带来50%的支撑。

按照出租价值2%和通胀及成本5%的年化收益，持有房子的年收益大约7%，如果减掉年化1%的人口减少，净收益年化6%。实际上由于医疗改善，人均寿命不断上升，年化1%的人口减少过于苛刻。

假定现在的房子高出公允价值50%，那么8年后就会持平， 对人口乐观一点，6年后持平。由于房地产的具有天然的杠杆效应，假定房贷利率是4%，3倍杠杆，6%的年化收益减掉4%的资金成本，等于买入房子的人可以获得6%的无风险或低风险收入，那么到了4年或者5年后，聪明人就会出手，房价将掉头向上。

所以如果现在缺钱，可以把房子卖了。如果一定要买房，可以先买一个小房子，忍一忍。如果不缺钱，又看好中国，就没有必要操作，因为一进一出税收成本和资金成本超过20%， 不折腾。

当然要是赌中国输的话，一切都如梦幻泡影。