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主题:下半场开踢 -- 方平

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家园 一点点微观的观察

一点点房地产微观的观察

从2022年起,我们这个中部省份小地方,房地产市场就是抻着的状态了。

现在在这个市场上,大致可以分为那么几种成分。

1、老地头蛇。各种保交楼中。原来手里面的各种资源,在保交楼中,慢慢交出去了。一个笑话哈,中铁的资金成本3,他们是多少,中铁耗也耗的死别人。当然,各种问题楼盘、保交楼都到尾声了。从2022年起,除了问题楼盘的项目,新的这类投资的项目极少极少。

2、中铁为代表的央企,他们很谨慎,老项目正常交付中。及其谨慎,投资需要很高层级的批准。基本上在做存量。

3、原来各种全国性开发商。他们小地方项目其实是和1合作的。所以他们其实是1的混合体。最关键的是保交楼。恒大死了,碧桂园在当包工头。

4、地方投融资平台。基本上,最近两年,就是他们的项目多。但是这些平台的项目,尤其是重点项目,并不乱来。比如我们这里有一个地方投融资平台的项目,设计标准高,配套很好(有资源),项目本身和城市发展融合更深入。该项目向体制内,体制外人员推团购,大概占了去年我市市区新房销量的三分之一。

可以想见,中国城市化不是停了,房地产不是不发展了,只是过去,卖地补贴财政的路子,基本上到头了。

现在城市的发展资金的来源,有国家开的口子(各种专项债),有各种部委资金(比如海绵城市)等等,地方配套的,或者地方的活钱,在于城市资产的运营。

城市资产运营很专业。及其专业。但是这是各个地方的必修课。比如森林、比如地方各种矿产资源,比如地方旅游资源。现在看来,下一个时代,城市最大的地产商是城投公司。当然这里面有搞得好的,也有搞的不好的,不具体分析了。

只从财政收入的角度来看,城市负债率当然很高。从城市整体资产负债表上来看,其实中国城市负债率很低,业务手里面有很多的资产可以盘活,赋值。

通宝推:方恨少,方平,
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