主题：【原创】总的说说最近发生的几件事 -- 本嘉明

第一个幻觉是房价一跌，就完了。

全国自住房比例超过90%，上海超过70%，因此最近几年买房的仅仅是少数。即使如此，我们还可以进一步看房价下跌对社会的冲击。

以上海的普通房价为例，举例一个入门级的例子：人民广场30公里的清林径，万科开发，容积率只有1.5，小区45%绿化，2016年将近3万，5月最低成交价大约2.7万，平均成交价28500， 加上税收，和2016年持平。一个两室两厅，90多平米，适宜年轻人的第一套房。

相当于2016年以来的涨幅拉平，从最高点跌了20~30%。它会造成多大的社会动荡？即使买房者买在最高点，以20年房贷计算，以每月按揭金额相等计算，每降息1%可以大致抵消20%的跌幅，所以只要把当年5%的房贷改成3.5%，购房者支付的金额是一样的。如果他的买进价比现在高10%，房贷利率低了后，负担还变轻了。

对于一个夫妻年收入40万以上的新上海人，贷款200万的话，支付按揭只有7000不到，用住房公积金抵扣，每个人实际支付只有3000多，房价涨跌，对他们的影响很小。

从宏观上来看，中国截止2024年第一季度的个人住房贷款余额38.19万亿元，房地产开发贷款余额13.76万亿元，经营性贷款余额23.45万亿元，不含个人住房贷款的消费性贷款余额19.81万亿元。所有这些风险敞口不过100万亿不到，才13万亿美元， 占全社会资产总值10%左右，根本不算什么大问题。如果中国即将崩溃，那全世界不知道多少国家已经崩溃无数次了。

总的来说，上海的房价相对于2003年已经涨了10倍以上，本身2003的房价在97亚洲金融危机后的最低点，不能算公允价值，其次上海中产的平均薪水已经是那时候的5倍，和新能源、芯片、AI相关的，动辄百万年薪，大几十万，游戏公司，软件公司的入门级工程师，也在30万以上，支付能力涨了几倍，房价不可能再回到这个水平。

第二个幻觉，美国针对中国的制裁是中国对美国的冒犯，跟美国商量一个“重启”，向美国投降可以解决中国的问题。对于美国来说，没有中国很重要。

按照我的理解，中国下一步就是逢低收购住房，作为公租房的房源，确保不会再跌20%以上，只要房子不跌了，刚需是很多的，利率降下来后负担也不重。同时需要研究如何推进就业，把出口退税和创造就业、社保医保缴纳水准挂钩。既然全世界无法承受中国产能的冲击，何必低价出口，让他国加关税，贱不贱啊。把产业方向从出口创汇转变成培育内需，3万亿的外储和3万亿的商业银行外汇存款，太多了，已经多得危害国家安全了。