主题：【原创】总的说说最近发生的几件事 -- 本嘉明

就是在房价一直涨的大环境里拱火浇油。

假设4年前你买第一套房，买价90万美元，现在涨到110万，你尚余房贷本金63万待还。那么，refinance可以给你：（110-63）x 某系数A（小于0.8）。

但如果房价跌到80万，那么refinance可以贷款的金额是：（80-63）X 系数B。

系数B会远小于系数A，因为这一片房价在跌；同时，refinance的利率也可能更高，因为银行的风险增加，必须靠高回报，才肯refinance给你。

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这两种情况并不适用于今天中国楼市。中国首套房的首付是35%，请大家记住这些数据：

1，在中国，房龄21年以上的，都算”高龄房产“，涌入市场的二手房里，这种占了不小的比例，比如”鹤岗款“。比较极端的地域例子，上海，高龄房产的比例近50%，电视剧《繁花》里出现的室内场景，全部是高龄房产。

2，2003年以后建成的”低龄房产“，共出售了2.25亿套。其中2009年后出售了1.84亿套；再细分，其中2015年--2021年，出售了1.17亿套高位房；接着细分，其中2018年--2021年（房价甚高位），出售了7100万套。

简单说，今天房价（比买进时）已经跌掉首付的，至少有7000万套；房价（比买进时）将要（在未来2年内）跌掉首付的，至少有1.05亿套（包括此7000万套）。

总的说，2.25亿套里，很大可能，一半要跌成”负翁“（所剩房贷本金余额，高于现有房价）。这里面还包括了4000万套（已售出）烂尾楼，国家督办，年保交390万套，最顺利情况，10年全部交完。

3，现在还有大量未售出（已开工或规划开工）的商品房，待未来市场消化。上海建商目前普遍做法，是开售成品房，即只卖造好的房，买客没有烂尾风险，而且新房房价还低。对于头部建商，完全有资金实力这么做。

总之，对于”负翁“来说，存量房贷再融资，就是打土豪抢银行。2015年后，房子不但是赌场的筹码，也是家族炫耀的门面，所有中产、精英都裹挟在其中，没房的上车，有房的升级。现在啪地掉下来，少说也是一尸两命，一个家庭两代人毁在里头。这么大的压力（社会责任），银行怎么敢接手？托不住啊。

一届奋斗毁三代。