主题：【原创】闲聊世界经济 -- MRandson

如果把今天的房子比成火车票的话，房地产开发商就是票贩子。

开发房地产到底赚多少呢？我没看过开发商的细帐，不敢乱说。不过，讲些亲身经历的事情，做个比较。

三年前，中央决定对某城市采煤沉陷区进行改造，搬迁沉陷区上原有居民。有些城市支柱产业是采煤。后来煤采光了，地下掏空了，地面上也就形成了采煤沉陷区。我们看越战影片，一群美国兵，呼啦一下子，掉到陷阱里。这种事情，采煤沉陷区很常见：有时人和牲口，甚至汽车，在地面上走着，地面下陷，一下子就消失了。不同的是，采煤沉陷区的陷阱，往往深不见底。不巧的是，刚开始形成城市的时候，城市都在矿区附近。随着煤的越采越多，慢慢地就把城市下面也掏空了。现在这些城市，往往伴随着资源枯竭，多数矿工下岗。都知道住在沉陷区是非常危险的事情，但是有什么办法呢。

后来，中央财政拨款，省财政拨款，地方出地，对沉陷区进行综合改造，给矿工盖新房。多少钱一平米呢？没有过一千，印象之中是五百一平米。一套单元几万块钱，卖给矿工。（贵了，矿工们也买不起。）

建材全国流通，民工全国流动。北京、上海房子的纯建筑成本能高到哪里去？

现在的房子究竟有多少的利润空间，我不清楚。但是，我所了解的富豪里面，三分之二与房地产有关系：有些直接靠房地产起家，有些是转行房地产。房地产的利润空间有多大？不言而喻。

解决房价问题，首先看房价的构成：一套房子的售价之中，刨除必要的纯建筑成本，剩下的部分，地方政府、开发商、投机资本各分一杯羹。

想平抑房价，就要看看哪杯羹能拿掉。

个人理解，政府的这杯羹是不应该剥夺的，而且是应该保留的。个人并不反对政府出卖土地弥补财政困难，不论是否用在基础设施建设上。事实上，政府获得的那杯羹最少，投入最高，代价也最大。因为所有的社会矛盾，最后都需要政府买单。事实上，这是必须的，也是必然。

首先，中国人多地少，房价相对较高，以控制旺盛需求是必然。可以讲，如果北京的房价按纯建筑成本，敞开供应的话，天津北京之间可能就见不到农田了。如果不敞开供应的话，必然出现靠关系拿房子，然后转手倒卖的二级市场。当年沈阳廉价批了大量的土地，政府只收入了7000万，老百姓也并没有得到实惠，只是创造了一批富豪而已。

其次，在遗产税、收入调节税还不成规模，地方政府财政开支剧增的前提下，土地出让是相对最合理也最可行的财政来源。由政府获得这一杯羹，投入财政，补充税收不足，加强基础设施建设、增加转移支付、促进公共事业，是比较合理的。

此外，一旦夺去地方政府这杯羹，地方政府也有办法从别的地方生财，那时对社会的负面效应更大。比如，在举过的派出所的例子里（http://www.cchere.com/article/718917）。一年给一个民警三万经费（包括工资），派出所能维持；一年一人两万，也能维持；甚至一分不给，派出所也能维持。不过那时候，民警就变成有钱阶级的私人保安了。

只要比较务实，不站道德的制高点上批判现状，道理就不难理解。

另外的两杯羹就不合理了。

今天的开发模式中，从政府的角度讲，为了减少谈判成本，把土地一次性批给开发商。从购房者的角度讲，没有足够的财力从政府手里得到土地，必须经过开发商的环节。

这样一个“只批发不零售”加上中国人多地少的国情，形成房地产业的自然垄断性，给开发商带来的了暴富的机会。开发商利用银行廉价资本充裕的机会，大捞特捞。

由于投资不畅而堆积的民间资本，也乘机进入房市，兴风作浪。

为了维护土地收入，保证财政不破产，地方政府不得不避免房价的暴跌。一面是地方政府不愿意看到房价的暴跌，另一面惟利是图是图、有恃无恐的开发商。于是，房地产的泡沫越涨越大。

泡沫迟早会破裂。房价一旦崩盘会怎么样？除了个别开发商和投机者会跳楼，大多数开发商和投机资本可以全身而退。经济衰退，贷款坏帐，这些却要由政府出来买单。

现行的住房开发模式，把地方政府的财政收入和房地产开发商的利益捆绑在一起，把地方政府绑在开发商和投机者的战车上，而且要承担无限连带责任。现在的问题是，土地卖给开发商之后，开发商怎么做就不管了,房子卖得动卖不动不管了，卖到天价不管了，老百姓买得起买不起也不管了。而另一方面，地方政府为了保证土地拍卖的价格不下滑，就要用各种方式保持房地产业的热度。无形中，把自己和开发商绑在一起。

从制度上平抑房价的思路，是要解开地方政府、开发商与投机资本之间的捆绑性的利益关系。这样，才能打掉不合理的暴利空间。如果能把开发商的暴利压成微利，把投机资本撵出房地产市场。把这两类利润剔除，今天的房价可以下降三分之一到一半左右。

压掉开发商的利润空间，必须改变现有住宅开发模式。

中国住宅建设为什么需要开发商？在国外时，有建筑商，有房屋贷款，没听说过开发商。盖房子有建筑商，钱来自贷款和购房者，土地来自政府，建成之后有物业，开发商管什么？才疏学浅，一直没弄明白。

我曾经想过，是否可以探索一种新的开发模式，剔除开发商的环节。既然政府只批发不零售，那么城市普通居民可以在半官方的组织下，集资建房：由政府出资成立国有住房公司。住房困难的居民，在住房公司登记。这样的居民调查属实并达到一定数量之后，由政府有偿拨给土地，由住房公司组织集资建房。这样一来，给地方政府引入一个新的土地买主，打破与开发商之间的利益关系。同时，可以给暗箱操作的开发商引入有一个官方背景，微利运转的对手。既然今天多数开发商，玩空手道，那么这样的国有公司不会需要很多资本。此外，国有公司的帐目要公开，利润比例调整要经过听证会。等等。

外行提思路，不谈具体操作了。