主题：【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见，我皮糙肉厚不怕) -- 山而王

CAPITAL RATE就象一把尺子，轻而易举地就把投资型房产分出高下了。同一地区，同样的物业，如果大楼A比大楼B的CAPITAL RATE高，就是说大楼A更便宜，买了更合算？

不一定是这样的。你在得到CAPITAL RATE后，一定要问对方是怎么算出来的。

实践出真知，您看看这个正在LOOPNET。COM上出售的房子：

http://www.loopnet.com/xNet/MainSite/Listing/Profile/Profile.aspx?LID=14578794&RecentlyViewed=true&ItemIndex=6&PgCxtDir=Down

For Sale  Active 

Primary Type:Multifamily

Mid/High-Rise

No. Units: 6

Building Size:N/A

Price: $525,000

Price/Unit: $87,500.00

Cap Rate: 12.70%

Cash On Cash:33.00%

Year Built: 1940

Date Last Verified:7/18/2006

Property Description:

TOTALLY RENOVATED 6-FAM MONEY MAKER IN REDELOPMENT AREA. THIS BUILDING FEATURES LARGE 3BR APARTMENTS WITH NEW KITCHEN, NEW BATH, NEW ELECTRICAL, NEW HEAT, NEW CARPETING, NEW WINDOWS, NEW DOORS, ETC... THIS ONE GENERATES LARGE PASSIVE INCOME AND IT'S IN TIP-TOP SHAPE. THIS GREAT INVESTMENT WILL NOT LAST!!!JUMP IN AND GET IT BEFORE THE PRICE CONTINUES TO GO UP. 

以上是一字不改从LOOPNET。COM抄过来的。简单点说，房主有重新装修6单元公寓房，要价52。5万美金，CAPTIAL RATE 12。7%，求售。

他是怎么算的呢？

Financial Summary Proforma 

Scheduled Gross Income:$79,200

Effective Gross Income:$79,200

Maintenance: $1,200

Taxes: $9,212

Insurance: $3,000

Net Operating Income: $66,675



猫腻开始了：

- 对于债前收入一栏，他用的是“PROFORMA”不是“ACTUAL”。

这就意味着全部收入是卖主估算出来的。那么您就得打个问号，这个数字到底有多可靠。

- 计划收入(Scheduled Gross Income)和实际收入(Effective Gross Income)一样，这个不太合理。

一般来说至少要打出5%的空房率。房客要走人，通常会给你3个月通知，可是毕竟只有等老房客搬走您才能粉刷墙壁，请市政府来人检查，才能让新房客住进来。这前后一耽误，差不多就一个月。

- 维修(MAINTENNANCE)一年$1200，也就是说一年一个单元还不到200美金。

这个不是完全没有可能，因为他自己说房子是新翻修的。但是翻修的情况到底怎么样，是不是真的一年$200维护就够了，咱们再画个问号。比较靠谱的方法是在房子检验(INSPECTION)时问问检验人员。或者您就得象我地下党一样打入敌人内部，和

房客或者周围邻居问问，这个房子有没有什么历史遗留问题。比如说：地下室曾经水淹七军，房顶曾经开裂等等，这些结构问题是很难修好的。

- 税

这个一般没问题。只要去市政府一查就知道了。

- 保险

一张今年保险单收据复印件，外加一个电话给保险公司就可以确认。

这么就完了？嘿嘿，这位老兄可真是个妙人儿。他还少算了几项那：

- 管理费

这个您要是请人管的话，6个公寓的小楼，物业公司一般收全部租金的10%。呵呵

- 水电费

广告上没写房东究竟要负担那些费用，我只好照最坏的情况考虑。6户人家共用一套电表水表，水、电、热全部由房东承担。这个就很可怕了。咱们算它每户每月$150不过分吧？

照妖镜下现原形，咱们替这位滑头再算算帐吧：

Scheduled Gross Income:$79,200

Effective Gross Income(5%vacancy):$75，240

Maintenance: $1,200

Management: $7,524

Utility: $10,800

Taxes: $9,212

Insurance: $3,000

Net Operating Income: $43,504



CAPITAL RATE = $43,504 / $525,000 = 8.28%

而这位朋友原先说他的CAPTIAL RATE 是多少？12。7%。哗，人家一番瞒天过海，CAPTIAL RATE从8。28%上涨了50%。咱们要是光听他的，可亏大发了。

和这位狡猾的朋友相比，有些人是不懂。还有一些的CAPTIAL RATE就写着“NA”，意思是没有提供这个数字儿。您要是看见这个词儿应该兴奋一下下哈。