主题：【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见，我皮糙肉厚不怕) -- 山而王

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早两年也动过念头，想投资一套房子，算了一下，最终没有动手。

曾经看过资料，建议的租金回报率是这样：商用的物业，价值约等于10-12年的租金，住宅物业，价值约等于15年的租金，这样的物业才值得长线投资。炒卖的就另算了。

按照这个要求，2003年以来，基本上找不到可以考虑的住宅物业，一年8，9千大洋租金的两房单位，在墨尔本本的东南区，开价30万左右。看过去的租金，增幅并不大，一般是每两年加5%

再加上，每年的地税，市政府的差饷，地产代理的管理费用，日常维护的费用，贷款利息，增值税等等，基本上是要亏钱的。

澳洲这边不像美国那边，房屋贷款利息可以退税。

既然不好做，为什么还有那么多人干这种事呢，主要是这边有一个叫“Negative Gearing”的退税政策，你要是投资亏了钱，全年的收入就少了，交税就可以少点，有不少高收入的人，就买房子出租，接着就申报亏本，然后等着退税。既可以退税，又可以享受物业升值，一举两得，岂不乐哉。

我是这么想的，做生意嘛，一定要Positive Cash Flow，这样才有可能成长，光靠退税，没办法做大，就算全部税都退完，也就是两三套房子。

投资房地产是否就真的没办法做到Positive Cash Flow，当然不是，早几年，很流行的一种方法就是花钱买很旧的房子，然后翻新，前后花园搞漂亮，再转手卖出去，据说，好过打工。但这种做法，为了减少成本，除了比较大的改动要请人来做之外，大部分的工作都要自己动手，所以大多都是全职在做。

在墨尔本这边，房价大概在2003年到顶，这两年基本没动，眼看要加息，估计很有点危险。

我个人的看法是，想长线投资房地产，入市应该在较为高息的时候，这样房价多数会低一些，租金会高一些，然后等到低息的时候放手，当然这样对资金的要求也高一点。

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