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上海为遏止持续放缓的财政增收步伐开出了新的药方：征收土地增值税。据悉，针对部分房地产公司的调研和抽查已经展开。

今年上半年上海市财政收入825.5亿元，增幅减少19.7％。原因之一是，房地产税收锐减40.5

亿元，这影响地方财政收入5.1个百分点。

由于房地产税收及土地相关收入占了上海财政收入的25％，在经历了两轮地产调控之后，上海土地财政风险开始露头。

征收土地增值税？

“如果上海市开始强制缴纳土地增值税，那么大部分的房地产公司都得关门。”一家民营房地产公司的总裁说。

土地增值税，是转让国有土地使用权及房地产并取得收入的单位和个人，对土地增值部分缴纳的税收。现行税法规定，土地增值税实行四级累进税率，根据增值额超过扣除项目金额的比例，土地增值部分的收入将缴税30％-60％不等。

目前，房地产公司一般采用预提的方法，按照开发项目总价的1％，计提土地增值税，但是在过去10多年中，这部分一直没有上缴。上述房地产公司总裁称，房地产公司的利润主要来源于土地增值部分。如果对这部分征税，等于剥夺了房地产公司的利润。

据悉，上海市财政部门正在就征收土地增值税一事，对部分房地产公司进行调研和抽查。

在上海房地产企业50强中，一半以上是市区两级政府的国企。上海市市中心的地块几乎都被这些企业控制，有的是因为拆迁困难，有的是因为他们坐等土地升值，一位地产业人士因此认为，对这些企业收土地增值税是合理的。

房地产感冒财政打喷嚏

对房地产企业征收土地增值税，可以说是上海市财政的“无奈之举”。上海市财政收入当中，有25％来自房地产及相关行业，包括土地出让收益、房地产企业营业税和所得税等。

2001年，上海政府先后出台《上海市土地使用权出让办法》和《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》，明确六类经营性土地使用权的出让，都应通过招标拍卖方式进行。

还有一种说法是协议招标。“具体操作就是房地产企业和政府事先商定价格，基本算是内定。”一位业内人士说。

据悉，协议招标是上海市国有房产企业拿地的主要方法，价格要比竞拍低很多。

有数据表明，上海市2003年公开招标的1200多公顷土地，每亩的平均价格达到105.4万元，比2002年上涨了124.3％，溢价部分成为政府的重要收入来源。

此外，工业用地“变性”为商业用地，也给上海市财政带来了进账。

一般来说工业用地“变性”为商业用地来自各个区政府的招商承诺。政府在招商引资的过程中，对企业要求的工业用地以低廉价格出让，而企业通常以出租厂房回收成本。而在工业用地转换为商业用地的过程中，企业通常要按照商业用地价格增补地价，即使如此，仍然比公开拍卖价格低得多。“这中间的差价常常是几倍。地方财政也从中获得了很大的收入。”一位业内人士称。

复旦大学房地产中心副主任华伟说：“地方能用于建设的资金只能靠预算外资金，而土地收入又是预算外资金的主要来源。”今年上半年，在上海房地产市级税收当中，营业税为29.7亿元、所得税为16.3亿元，契税为4.5亿元，剩下的大约140亿元大部分是土地出让金。

从2000年开始，上海房产成交量大幅上扬，也使上海财政获得可观的收入。房地产公司一般需要按照销售收入的5.5％缴纳营业税。

变化始自2004年，首轮地产调控使上海成为风暴中心，此后，上海房地产及相关收入增长开始放慢。

首先是土地出让金。从2004年起，上海大量推出市郊土地，并严格控制市区土地出让量，进入2006年，几乎没有市中心的地块出让。据上海中原研究咨询部统计，2006年1-5月，新增经营性项目土地出让面积为677万平方米，与去年同期相比减少了22％。

与之对应的是，上海市市中心的土地出让价格大约为2000万/亩，是郊区的几倍。

房产交易的清淡也使相关税收减少。据房产之窗网楼市行情监测系统显示，仅6月2日至29日的四周内，商品房成交约15432套，面积186.4万平方米，较5月同期跌幅超过1/3。

“单价下降，成交清淡，房地产企业营业税减少，个人所得税也减少很多。这些都导致了财政收入的减少。”戴德梁行人士称。

土地财政风险

上海市政协的调查显示，2005年，上海市征收房地产税收350.5亿元，同比增长31.4％，增幅较上年回落19.8％。2005年第三、四季度，土地出让金、营业税和契税的同比征收额甚至出现了负增长。

今年上半年，上海房地产税收仅完成191.9亿元，同比下降17.4％。

而上海地方财政对房地产的依赖并没有减轻。上海市政协今年上半年发布的调研报告显示，即使在房市低迷的2005年，房地产对上海区县财政税收和GDP的贡献也很高，松江分别为18％和8％，徐汇为40％和20％。

2005年，上海地方财政收入1433.9亿元，比上年增长20.7％，增幅同比回落3.8个百分点。今年上半年，增幅回落近20个百分点。由于第二轮地产调控开始仅4个月，后续政策还在陆续发布，对财政影响到底有多大，还有待观察。

在这一背景下，上海市开始酝酿征收土地增值税。

“但是地方财政对房产行业的依赖并没有解决。”上海财大一位教授说，“地方政府对任何单一行业的依赖都可能因这个行业利润下滑，直接导致地方财政危机。”