主题：从需求看房价 -- 油老板

拍砖也是鼓励，也一并谢谢。

冻雨老兄建议很好，承受能力确实比需求要好一些。不过写了就不改了。

这个帖是俺试图从消费一方着手探讨一下目前中等收入人群可能接受的上限。

基本的分析模型是，城市中等收入人群，因该可以承受城市的中圈层住宅（如果把城市分为核心商业区，内圈层，中圈层，外圈层，远郊，卫星城市的话）。承受是指住宅单价为相同收入的夫妻，一人工资的2倍以下。偿还贷款期限为20年。

如果这个城市中等收入人群不能住中圈层，说明几个问题。

1 对中等收入人群的实际收入估计过低。比如无锡的房价，很可能以2000/月计算的收入过低了。

2 市场存在严重投机，比如2005年的杭州市场。

3 市场发育不成熟。比如六安市中心房价2300，但是一般月收入可以达到800-1200，这是市中心价格在现有市场行情下被低估，或者是城市发展不充分。

上海的基本考虑是夫妻人均收入4000/月，区位在中环左右，价格为工资2倍即单价8000/平米。对这个模型分析可以发现，上海的中等收入人群的定义是有问题的。最初的定义范围是购买主力是大学毕业工作几年的夫妻。这个范围在上海是不合适的，因为上海的海派（从海外派遣回中国），外籍人士，港澳台人士，自营业者的数量很大，在一般城市这些人应该是城市核心和内圈层住宅的购买者，但是在上海他们也是中圈层的购买者。他们的市场策略是，一种是用内圈层的价格购买中圈层的住宅从而获得更大面积。一种是用内圈层的价格购买中圈层同样面积的住宅，而差价用于投资。由于这些人数量很大，带来了模型的偏差。

对上海的分析来看，投机泡沫是存在的，不过从最近中环附近均价8000多的情况来看投机只是稍稍超过承受极限，没有想象的严重。可能是与最近的政治环境有关。

对于很多买不起房的中下收入者来说，俺只能表示同情。他们买不起房是事实。资本主义是无情和冷酷的，市场首先为最有钱的人造房子，然后是比较有钱的，中等有钱的，后面才是中下收入的。各个国家的中下收入者买方都是问题，这也是市场很难解决的事。不过有牢骚一定要发，要吵，会哭的孩子多吃奶。效果就很难说了。比如上海，月收2000以下当然大有人在，刚毕业的大学生也有，他们现有的收入要买房子，即使房价崩溃也没戏。

另外，家庭收入30年收入的1/3好像是承受极限。比如05年美国家庭收入4.6万/年计算，30年是138万，1/3是46万，则美国平均房价极限因该低于40万，因为在美国每年支付土地税比中国高很多，不能忽略。日本家庭收入平均50万日元/月（NHK2005调查），则30年18000万日元。除东京，大阪外的房价很便宜，适合居住生活。而东京23区的房价就很难承受了，6000万日元不知道是什么样的房子了。郊区6000万的房子算不错，一般在3000-6000万之间。不过考虑到日本的土地税，楼房的话管理费和修理基金都是很大的支出，所以实际购买时很难照30年家庭收入1/3的上限去计算。（东京近郊的参考价是40万日元/平米，这个数据是自己实地考察的结果。大约2万4rmb/平米.相当于上海内环？）

也就是说，欧美的大城市生活的收支性价比很差，而中小城市则相对富裕。

根据这个数据计算27万左右的房子是平均上限，而全国平均房价在2700/平米，按100平米算在27万左右，到达上限。如果三室一厅一方父母同住，并且都有退休工资的话，勉强还可以。不过这个房价包含所谓低密度住宅，所以只能参考。同时这个数据也说明我们的房价已经与世界接轨。最后的希望是涨工资。而欧美涨工资的希望远不如中国。可能房价如此之高的原因之一就是开发商对于购房者收入增长的预期吧。