主题：【原创】坐看高楼平地起 - 乱谈房地产(序) -- 禅人

初到中国趟房地产这浑水的海外开发商或是海外小买家，很多人都会问同一个问题：房子就是房子，为啥中国的房子叫商品房？也怪不得人家犯糊涂，在房子前冠以“商品”二字的确算是中国特色。一般居住非共产国家的海外人士，并不知道世界上居然还有这样的桃花源，那里的城镇居民从官员到百姓住房多由单位或自建或参建，之后分配职工自用而不用买，当然如果知道所谓不用买并非天上掉产权其实不过是廉租的小公房，这桃花源的魅力也就不大了。正因为前有这类不让买卖的公房，如今造了可以买卖的房子，顺理成章这房子自然就成了商品了。

商品有出口有内销，于是一开始房子也依样画葫芦，按照销售对象分为内销商品房(下称“内销房”)和外销商品房(下称“外销房”)。

所谓内销房，即房子的销售对象限于中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。

90年代初期的内销房，开发商多为内资，一般见的市面也不多，想象力还停留在“东宫娘娘烙大饼，西宫娘娘卷大葱”的水平，所以设计建造的公寓除了楼高些看起来结实些之外，从外观到内部格局、装修、面积，比之原来公房的水准高来有限。价钱尼，这个我没作过市场调查，只举自家亲戚的例子作为参考吧：一个我姨夫，是与河里老范一个辈份的国内粮油期货先驱，当初为公司很赚了几笔，91年退下时东家给有功老臣奖励了一套住房，在当时还是一片农田的上海浦东号称第一个高层公寓楼盘，两房一厅价值人民币才二十多万，现如今已经贵居浦东的黄金地段，虽然旧房，二手房价怕是跟斗已经翻了好几番了；另一个我伯父，大约在90年前后，在上海西南角买了建筑面积100平米的三房套，因为当年阴差阳错成了台胞，所以他只能买侨汇房，听说花了近五万美刀，按照当时黑市汇率，大约在人民币四十多万，1平米折4000多元，即使在上海，依90年的行市这也算得上是天价了。这两个实例都是买的现房，也就是说，建房公司立项拿地的时间至少在两年之前，所以我虽没有看过他们那时的房地产证，可以很肯定地说一句，其土地性质，一定都是属于国有划拨地，而非出让地。

说到侨汇房，这里多说一句，侨汇房的起始比商品房还要早几年，就销售对象而言，内销房限于大陆法人、个人，房款以人民币计付，外销房限于海外法人、个人，房款以外币计付，而侨汇房买家身份限于港澳台和海外华人，也包括手握侨汇的大陆公民(侨眷)，房款须得以外汇支付，所以侨汇房是商品房出现之前介于内销房和外销房之间的一个怪胎，属于特殊时期的特殊产物，后来随着内外销商品房的出现，侨汇房也完成了它的历史使命，自1994年起政府不再批侨汇房立项了，侨汇房也成了中国房地产史上的一个历史名词。

由于工作关系，和尚我了解较多的还是外销房。

最早来吃大陆外销房螃蟹的，不是外人，正是咱们的香港同胞。港资早一二十年就在港岛炒地皮炒楼偿足了甜头，食之甘味，对诺大的大陆房地产处女地垂涎久矣，早几年在广东福建“偷跑”的港商就已经不计其数，最早跑到上海来达阵的，也是港商。当年全上海第一个落成的高层商务办公楼，位于延安东路外滩的联谊大厦，中港合资；80年代中上海市政府在西南角跑马圈地专搞房地产的虹桥开发区，第一个落成的高级公寓楼锦明公寓，也是中港合资。第一波涌入上海造楼买楼的港人，不少有上海情结，有的本身就是当年为逃避被共产而举家南迁的沪上资本家老爷小开。别看上海人自命不凡自认见过世面，起初见到港人扫楼花的疯狂，连开发区老总们都目瞪口呆。

以前上海的外经贸机关单位和进出口公司大都云集外滩各大楼，后来虹桥开发区第一批办公楼在90年左右陆续竣工，如意算盘原本打得啪啪响，是要租给外商坐吃租金的，偏偏落成的时机大不好，就在春夏之交哪个啥事件之后不几个月，帝国主义们搞制裁，适逢一波外商闻声而退，结果弄得开发区大楼门可罗雀。您别说，专制也有专制的好处，开发区急得跳脚，市政府一声令下，堤外损失堤内补，外滩涉外政府机关和进出口公司，统统给我搬到虹桥去！这一命令为开发区解了燃眉之急，后来却也令开发区悔不当初，因为不过一年左右，外商就忘了为那个啥义愤填膺，不但陆续回来了，而且势入潮涌，而租给官老爷和国企的房子，开发区可赚不了几个钱。由于搬迁令，和尚庙也搬到了开发区，还与开发区老爷们在一个大楼办公。某日，听闻一个高档公寓开盘，在电梯里听见开发区管售楼的主管经理与人开聊：这些香港人啊，坐了飞机来，拿着平面图就冲进阿拉公司，你圈一个单位我圈一个单位，放下定金别转屁股就走人，连楼盘在哪里都不看，推出的所有单位，三天内一售而空！我这楼才开始打地基啥也没有哪！Crazy！！

商品房预售，港人称作卖楼花，后来大家对此都习以为常了，90年的时候内销房还处于只卖现房的时代，许多人对买楼花还闻所未闻，也难怪沪上大经理惊诧了。

由于大陆房地产港资为先驱，在缺乏规范的起步阶段，不少规矩不免拿来主义，处处显现港派风格。由卖楼花变商品房预售是一例，卖房子以建筑面积而非实用面积，更是照搬港规。关于这一点，曾经使得其它海外买家一度很忿，甚至有因此与开发商打官司的先例，无他，因为许多国家与这东施效颦来的港规不同，人家习惯了买房子算实用面积，收楼时带着尺子一量，OMG，少掉30%，还不一跳百丈高，告你个大骗子！当然这种官司买家是打不赢的，合同里白纸黑字写得清清楚楚，明明就是建筑面积嘛，不懂不是你的错，出来告人自己吃瘪就怪不得别人了。买房只算建筑面积的规定前些年有了修订，现在买家也可以要求按套内实用面积计算了，其实换汤不换药，实用面积虽然指室内面积，因扣除了分摊的公用面积而小于本单元的建筑面积，可开发商不会傻到仍然按建筑面积的单价卖，实用面积与建筑面积之比，就是所谓得房率，按比例折算，不用说，实用面积的单价肯定高于建筑面积单价。另外，即使是实用面积，您自己去用尺子量，也一定会比您以为的略小，因为所谓的实用面积，只是让您知道您那一套四面墙内的实际面积大小，准确地说，是以四面墙的中线计算，您知道外墙共用墙砖头有多厚，还有套内的墙面尼？而且，不管您是否以实用面积成交，房地产证上总有建筑面积一栏，土地分摊面积是基于建筑面积分摊而非实用面积的。

不管买卖的啥面积，早起的鸟儿有虫吃，90年代初就投资大陆房地产的外商和买家们，应该大都挖到了几桶金，于是更多的外商和海外买家纷纷涌入咱国门，到了将近90年代中期，大陆房地产如日中天，外销房售价更是一路飙升，开发商们该数钱数到手软笑豁嘴了吧？慢来，不是有句话说，谁笑到最后谁才笑得最好？

下一节预告：

四、哀鸿遍野 - 开发商们的1997

• 二、起步 - 开发区搞搞新意思
• 坐金山的可不是我等小民，那时