淘客熙熙

主题:【原创】西西茶庄经营记 -- 陈经

共:💬305 🌺563
分页树展主题 · 全看首页 上页
/ 21
下页 末页
      • 家园 我现在住的小区附近有个书吧

        是几位回国的女士办的,里面主要是外文书籍,大人小孩的都有,可以办会员卡,一年八九百左右,就可以随便借阅了。看了那些外文书的价格,大都比较贵,算起来如果比较勤奋地借阅的话还是可以回本儿的。也可以周末去那里坐着看书,随便看,也没人干涉,感觉气氛很好。我看见有些父母带着孩子去,各翻各自的书。

        还有该书店不定期举办各类讲座座谈之类,有职业心理学理财育儿等等。

        这个书店位于海淀区,一个有很多小区包围的街道上,离一个小学校和大学不远,文化气氛比较浓厚。海淀区有个大图书楼,但这个小书店定位于市面上少见的外文书籍,也算是互补吧。

        生意嘛,也谈不上火,但也总有顾客光临,已经开了两年了吧,想来也维持得下去了。如果给来看书的人提供一个喝茶水饮料的角落是不是能多赚一些呢。

      • 家园 外行胡说几句

        外行胡说几句

        先把自己的定位找好,自己服务主要对象是什么?

        我看,不如多召集一些团体的定期活动,比如沙龙、讲座、普通聚会等等

        这个团体可以是文化、经济、兴趣小组等形式。可以来源于现实生活,也可来源于网络

        定期,是为了可持续发展

        一定要先把声势先造起来,开始维持一定的人气很重要

      • 家园 花陈经敢想敢干~~
    • 家园 严重关注,近来深圳房价天天喊跌

      到底跌了没有,对宏观经济有没有影响?

    • 家园 先多谢大家的中肯意见,我再继续

      大家看来是厉害,已经提出不少好的建议或者警告。我对经营不懂,具体事务我也是看着的多。就当是个乐子,让大家一起来说道说道。如果因为大伙儿的好主意或者好意见,让我们少犯错误,多支撑一些时间,都是好的。

      • 家园 是不是应该先做好投资的定位?呵呵,谋定而后动

        面积不大么,好像才165平方,陈大希望做成什么样子呢?

        是要做高档精细的,还是要走量的?或者是,陈大只是为了自己做着玩玩?

        看了前面的东西,发现陈大认为这里的房租,在以后会有大幅度的上升,那么是否有可能转租呢??

        杭州的茶馆在全国来说,应该是非常发达领先的了,现在经过多年的沙里淘金,最后能够生存下来的只有几个类型。

        1,环境优雅,品牌高档。这类茶馆,分布在最好的景区,代表就是湖畔居和西湖国宾馆的茶居。名气大,价钱高,茶叶品质么,还算不错了。没有自助茶点,不能打牌,气氛比较的宁静。面向对象主要是外地游客,本地人去的不多。这类茶馆我觉得借了西湖龙井的名气不少,外地游客多。其实虽然较为高档,但是我也没发现有什么人在里面招呼客户的,呵呵。

        2,以休闲为主,连锁经营。这类茶馆,以门耳茶馆(好名字吧?主人家姓闻,呵呵),青藤茶馆为主,提供算是不错的自主茶点,甚至鸡翅,鸡爪,各类水果,春卷,点心什么的。这类茶馆,只能是薄利多销,连锁经营,走货量特别大,茶水就是茶叶市场里面几乎最低档的那类茶叶,稍微好点的点心都要限量。一般我们都是三五成群,周末去连早中餐和晚餐两顿饭都解决了,然后打一天的牌。

        3,名为茶馆,其实就是棋牌室。这类已经不算茶馆了,没有茶点,一杯清茶,就是个便宜,很多大伯大妈在里面打牌。

        这么多年下来,第一类茶馆算是垄断经营,谁也不能取代,做外地游客的生意,算是有滋有味。第二类茶馆经营压力巨大,合并兼并淘汰都很多,最后只有几个连锁经营的活了下来,估计利润率很低,而且外人的进入门槛估计比较高了。第三类茶馆,其实算是零散的棋牌室了,估计没什么赚头,老板们也没什么想法,也没有什么兼并之类的说法。

        在广东的话,呵呵,应该还多出了广式茶楼这个品种吧?不过我觉得这个和小餐厅差不多,我倒是蛮喜欢这个的。

        不知道陈大的定位是哪里呢?我想茶馆这个东西,无外乎高中低档,高档的,拥有不可替代资源的,深圳恐怕不太有吧?而且,好像一般高档点的,我们很多时候去星级饭店咖啡厅或者一些有名的西餐厅招待客户,顺便谈谈东西,去茶馆的少见,这个我觉得也是个歧视,主要是因为茶文化没有被作为大家普遍敬仰的高档优雅的享受么,呵呵,所以都去捧西餐的臭脚。所以我想高档商务会所这个路子,恐怕没法子走的了。

        中档的休闲场所呢,问题也很多,首先地方不够大,走不起量,没有量,那么成本下不去,你拿茶叶,拿食品的价格就不行。而且一旦要靠这个的话,那么你事情就多了,服务员的培训管理,整个门店的管理,麻烦死你,哈哈。不过可以看看杭州之前的时间,杭州人休闲娱乐的需求是无比旺盛的,这类茶馆刚出来的时候,真是开一个火一个,怎么都赚钱,如果深圳正好处于这个时期,我想不妨一试,我觉得深圳人的消费水平比较高,但是这个忙碌的城市,是不是有那么好的休闲娱乐观念呢?不过前面有人说了深圳有那么一批“坐椅待币”的人,或许这个算是好的生意来源,呵呵。

        至于低档的棋牌室呢,恐怕你也没兴趣吧??哈哈

        或者可以走特色路线,但是现在看来在租金地价不断上涨的今天,这个路线风险很大,首先你要找到自己需要迎合的小众,还要是有很强消费能力和消费意愿的小众,要提供给他们非常有特色的东西,呵呵。原来杭州有个书吧,很吸引小资的,可惜去哪里的人都是找个清静地方好好看书,这个人一多起来就完蛋了,现在也不太有了。前两天还看见有个杀人吧,哈哈,以杀人游戏为主的,我估计也不太能经营的下去,呵呵。

        其实,我觉得呢,如果最后能转租出去,或者利用自己已经取得的便宜租金,吸引别人来和自己合伙做点成熟的东西,比较保险。

        当然,如果是陈大就想自己弹弹guitar,纠集三五狐朋狗友喝茶聊天看看书什么的,那就做好亏钱的准备吧,呵呵,不过只要自己开心,又算得了什么呢?

    • 家园 送上通宝一枚,祝生意兴隆

      谢谢:作者意外获得【西西河通宝】一枚

      鲜花已经成功送出。

      此次送花为【有效送花赞扬,涨乐善、声望】

    • 家园 送花,预祝开张大吉!
    • 家园 恭喜政委荣升老板,有空一定到贵茶馆喝茶,龙岗有个茶都,

      有好多茶,政委有空去看看

    • 家园 四.接手店铺转让的考虑

      四.接手店铺转让的考虑

      Z姐有意转让,那我们就去看了。老婆信不过我,开个车拉上几个朋友也一起来参谋,一伙人到店里四处乱看乱问。还是Z姐大将风度,不慌不忙解答疑问。比咱这一群人是有风度多了。

      转让条款对我们实在是相当的客气。这相当于我们接过Z姐和业主的一切协议,继续经营。Z姐和业主签了四年约,租金一个月28000,已经过去一年,剩下三年,我们用这个租金接手三年。我们需要交5万多的押金,Z姐的押金就可从业主收回。对于店铺出租,相当于1-2个月租金的押金也属常规,三年后合约期满押金退回。我们如果在合约期满前找到下家转让,也可以拿回押金。这三年内,165平米28000的门面月租在这个地段附近确实是便宜的。而且,越往后越显得便宜。

      一般的店铺转让,除了和业主的协议,下家还要给上家一些费用。如上家搬不走的装修,下家也有用,一般上家会收一些钱。Z姐花10万的装修全送了,都不收转让费。那里的高级地砖、大吧台、大大的茶色墙镜、隔板、天花板上的艺朮吊顶,门口的木制门,还有电力设施,都花了不少钱。因为搬不走,就白送给我们。巴诺客的加盟费本来也白送,但由于我们不想干意大利冰淇淋,就不算。

      业主还同意免收头三个月租金,让我们准备开业。12月10号签约的话,从3月10日开始收租。中间这三个月共收约五千元物业管理税费。

      以上是有利条件。平心而论,Z姐确实就是白送了,不计较损失,前期的巨大投入等于完全放弃了。我们接手,装修投入将是极小的,开店初始投入成本极低。有个10余万完全可以把店开起来了,其中的大头还是五万多房租押金,以后可退回的。

      但是,要论不利条件,也有不少。这165平米的店铺,如果要卖的话,得800-1000万,所以租金28000对业主来说已经是给低了。但对我们来说实在是不小的压力。正如“老驴”估计的,一天可能得挣1500元才能保本。一个茶客挣他30,一天得50个客人。以目前这种人流量,是不可想象的。

      值得注意的是,那一排店面,只有几家租出去了。街角占了两面的地利,租金一般要高个三分之一,那儿是招商银行,到是人不少,说不定是招行买下来了。还有一家地产中介在营业,还有我们旁边一家理发店也开着门。其它七八家关着门的,看着有花哨的大招牌,其实是地产发展商自己贴上去图好看的,实际从来没租出去过。这些地方为什么租不出去?一定是有很多不利因素,才租不出去。

      从政府规划来看,这里长远来说一定是不错的,所有人都同意。西街作为未来的南山区休闲中心,西面是海雅百货与南山书城,东面是海岸城地产,有吉之岛、天虹、嘉乐福等购物中心,都是人流密集的所在。现在虽然没修通,但到了晚上,还是有不少附近居民在西街瞎坐着休闲。一旦过街天桥修通,人流看到对面的繁华景象,逛过去完全正常。有了人流,做什么生意都好办。深圳最火的华强北一带,月租金最高达2000元每平米(我们是160),只因到处是人,照样挣钱。

      看来Z姐当初第一个租下门面是有长远考虑的,也完全撑得下去,我们对她的资金实力不存疑义。之所以转让是因为管不过来,有更大的事要做,并非止损。我还是倾向于相信这个解释的,否则行为实在很不合理。

      所以,我们认为,局势清楚了。如果一年后茶馆在这个位置,人流量足够我们折腾的。但我们那时再签约,租金将大幅上涨,目前就已经比我们高了三分之一。而且,以极低成本接手店铺,对我们来说方便了很多,装修基本不用太折腾,甜品店与茶馆本来就性质类似。要撑到人流好转的时候到来,需要更多的钱。

      我又去找了两个朋友各拉了五万来,总共30万资金来对付这个事情。老婆本来想不通的,怕我胡花了,说宁肯花十万出国旅游玩去。我说不喜欢出国旅游,觉得开茶馆更有意思。岳母也想不通的,听说此事跳了起来,说我看上去实在不象,别瞎折腾。我说老婆弟弟不是在家里当城管发不出工资么,就来茶馆收银得了。于是都想通了,集资成功!

      调查阶段算结束了。12月10号我们去和业主律师、Z姐签了三方转让协议,签了一堆文件。过几天把五万多押金转过去,这就没有退路了,必须得上了。从股市大幅下跌的前因开始,是两个多星期的时间,是快了一些。这肯定是头脑冲动的结果。但我更愿意看成是机缘巧合,既然有条件了,就整出一个折腾的平台了。人生充满了意外,想太多结果,还不如想怎么折腾。

      • 家园 政委你真能忽悠啊

        我说老婆弟弟不是在家里当城管发不出工资么,就来茶馆收银得了。于是都想通了,集资成功!

        抓住客户的心啊

      • 家园 我观察了一下,茶馆很少开在一楼或者闹市区呀,好多都在二楼以上。

        从客户分析来说,我认为喝茶的客户要就是消磨时间,要就是谈事情;时间都会比较长,并且往往会找安静的地点。从西街的位置来说,海印长城的业主都是比较年轻的白领,消磨时间的机会不多;感觉上写字楼也不多,谈事情的机会也有限。

        地点应该是不错,不过从产品方向来说,政委是否能再多做几种设想?比如西餐厅,面包屋等等。

      • 家园 提高收入是硬道理

        每月2.8万的房租,30万资金只刚够1年的费用.按文章所述,收入取决于人流, 人流取决于天桥, 而天桥工程停了半年,再停个一年半载也是很可能的. 对长线投资来说,必须先量化风险,不可量化的风险很容易让人破产.

        我感觉政委这回就像股票捞底,但低了还有更低,而且底部盘整谁也不知道要多久时间.时间一长就人心惶惶,政委能挺住,你的投资伙伴的信心可就难说.

        根据我纸上谈兵做财务计划的经验, 企业利润的关键是收入的增长而不是成本的降低. 相信陈政委也早有计划,不会坐等天桥自己建好.

        • 家园 不得不赞啊

          企业利润的关键是收入的增长而不是成本的降低

          十年前有人告诉俺这个道理就好了,不过也不大可能,年轻气盛也往往听不进忠言。

      • 家园 人生充满了意外,想太多结果,还不如想怎么折腾。

        人生充满了意外,想太多结果,还不如想怎么折腾。

        怎么折腾.心动不如行动...

分页树展主题 · 全看首页 上页
/ 21
下页 末页


有趣有益,互惠互利;开阔视野,博采众长。
虚拟的网络,真实的人。天南地北客,相逢皆朋友

Copyright © cchere 西西河