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主题:【讨论话题】09-06-02 高层住宅 -- 老马丁

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  • 家园 【讨论话题】09-06-02 高层住宅

    北美这边城市区里高层住宅有分出租的和分出售的两种,前者通称apartment,后者通称condo.

    下面的几个图,那个是更有可能是出租的?那个更有可能是出售的?

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    【图1】

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    【图2】

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    【图3】

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    【图4】

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    【图5】

    问题是,如何解释你的答案?

    标准答案在此


    本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)
    • 家园 承认理解错了题意,搞成出租和自住的区别了

      国内租房子的,貌似都是高档的,呵呵

    • 家园 apartment vs condo

      倾向于从建筑配置和房间大小判断。

      如果是condo,从购买者保值的心理出发,不会投资购买看上去很寒掺破旧,房间狭小拥挤的楼房单元。所以,

      图一,图五很可能是condo。

      图二,图四很可能是apartments。

      不容易判断的是图三。单元房开间很大,感觉倾向于condo,但是建筑里面过份朴实,又像是apartments。

    • 家园 1 5 出租吧

      感觉外观比较高档,适合出租。

    • 家园 噗通~~

      谢谢:作者意外获得【通宝】一枚

      鲜花已经成功送出。

      此次送花为【有效送花赞扬,涨乐善、声望】

    • 家园 先答题,后看大家咋说

      (a)分出租:图1

      (b)分出售:图2,3,4

      (c)既分出租也分出售的混合型:图5

      (建议追加前提条件:均为房地产开发商市场行为,不考虑政府廉租房或公屋出售形式。)

      个人解释

      a情况:

      出租的长期回报率应该是高于出售。(地主老财喜欢雇长工种地而不卖地,不知是不是一个道理?)

      房子造价高(商业地段、外部配套设施、装修档次),则以出租为宜(可以高租金)。

      图1房子也就11层阳台,都卖光了也未必能收回多少钱;做高档公寓出租的可能性比较大。

      b情况:

      图2,3,4的房子有一些共性:容积率比较大、环境一般、装修普通。

      开发商盖这样的房子最可能的目的是:变现!而且是以最小的投入。

      所以出售的可能性大。

      c情况:

      图5的房子介于a、b两种情况之间。

      从容积率角度看,全部出售可以回笼大笔资金。

      从外观看,装修尚可,但房型单一(更像是酒店,不像住宅),用作可出租的酒店式公寓也未尝不可。

      所以答案选既出租也出售的混合型,即出租租金收益高的楼层,出售其他楼层。

      同一块地皮,在不同限制条件下,房地产商采取的租售策略会不同。

      这种租售策略的差别会直接决定未来建筑物的诸多特性,包括外观。

      常规情况下,没有谁会在要出售的高层住宅外立面、外装修上多投入的。

      (俺咋就成了只重衣衫不重人的势利眼?)

    • 家园 猜一下,1、3出租,其他出售。

      图1楼下有宽大的门厅,看的见有银行,像是出租的,为房客提高各种服务的,租金应该较高一些。

      图3阳台不封闭,相邻两户之间只有一墙之隔,如果买下它长期住在这里,没有私密空间让人无法接受。对出租房客来说是或许可以接受,像是价格低廉的学生公寓。

    • 家园 先说直觉,再说考证.

      1看上去肯定是Condo,5百分之九十九是,不过看上去更像写字楼的说,即使是出租公寓应该也是出租以furnished suite为主.

      234看上去都是很典型的出租楼了.

      猜测没有任何成文理由,完全是多年租房的经验...

      更详细的理由和考证如下,我承认我比较BT...

      看链接,1和2来自www.montrealhighrises.ca,看上去是个租房listing网站.

      1建筑在http://www.montrealhighrises.ca/Buildings/5075_Jean-Talon_East/5075_jean-talon_east.htm,叫做Jean-Talon East,1bdr一个月租金九百五,似乎是出租,google了一下这个产业的出租信息也确实不少.但是看上去房子配置相当高,却不包含任何Appliance,看上去不像成楼的出租公寓,更像房主作为投资房买下来再自己出租的.因此第一感觉大概仍然成立.

      2建筑在http://www.montrealhighrises.ca/Buildings/335_Boul_Deguire/335_boul_deguire.htm,已经说明了有公寓尺寸如下,Studios, 1, 2 bedroom,月租金分别为$600, 675, 810(猛吹尔房租真便宜...),显然是出租公寓...

      3建筑来自www.homesontario.net,这个看上去也是租房网站,想来也是出租公寓没错,具体的情况没找到.

      4建筑似乎是来自一个非租房类网站的blog,但是url里面仍然有迹可循,apartmentforrenttwobedroomssouthkitchene拆开就是apartment for rent two bed rooms south kitchene,明显是出租公寓吧.kitchene大概是Kitchener的笔误,ON的城市.文件名叫35_green_valley_2.jpg,估计green valley就是公寓的名字,在google里输入之,自动提示前几条里就有green valley apartments kitchener.公寓本身似乎没有网站,不过其他搜索结果显示,公寓属于ACSO Property Management Company Inc,看内部照片还算是档次较高的出租公寓,似乎是U of Waterloo学生租房的热门地点.

      5建筑,来自urbandallasrealestate.com,是一达拉斯的房屋中介公司.既然扯上了房屋中介,大概一定是condo了.具体的出处在http://www.urbandallasrealestate.com/Highrises2.html,讲Dallas Highrise For Sale MCKINNEY Ave., Dallas, TX,看来确实是出售的,因此基本判定是Condo.

      结论,我按照租房经验做出的判断是准确的...


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