主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经

但从另一角度想，房地产是中国的支柱产业，所以在现今条件下必须保持足够的新房成交量。而价格太高不能达到这一效果的。

基于对通胀的预期而纷纷出手造成的。与真正有刚性需求的民众关系不大——他们最多是被恐吓、胁迫而推波助澜的

1．“我们可以很容易相信，如果自住房主能够把房子卖掉，可以立刻获得强大的购买力。”这个房主是按照爆长前的价格卖掉房子，还是按照爆长后的价格卖掉房子呢？如果是爆长前的或者是只是小涨的，估计可以卖掉。如果按照爆长之后的价格，很抱歉。能否卖掉就要碰运气了，看有没有凯子愿意来接盘。既然是改善型房主卖出房子，估计高收入人群一般是看不上的，选这样房子的人，一般还不够高收入，能否接受爆长后，不合理的性价比还难说呢！

2．“二手房成交很火，真想卖并不困难。”二手房成交很火，跟真想卖不困难没有直接联系。目前二手房的价格跟成交量是成反比，有些报价很高的房主有些不是真想卖房的，不等钱用。所以报个高价慢慢等凯子。而真想卖掉房子的房主一般不敢报高价，报了高价就可能卖不掉。经常提价的房主，我调查过，一般很难卖掉房子，到最后就是搞得买方和中介都放弃他。房子套现不了，就不能再去重新买房子改善居住。

3．“现在交易税费大幅下调”，是下调的，但是中介费同时又上调了。你知道吗？所以交易成本的实际下调幅度已经大打折扣，除非你可以不通过中介，自己解决房源，过户，及办理贷款手续等。另外，由于房价的上涨，降低的交易成本，早就已经被抵消。

4．“大城市，大批人往里进……先买二手房也很自然”小城市进大城市的人，如果不是有一点资本的有钱人，购买力非常有限。扬州一套最好地段的120平米新房子，最多70W。因为是新房子，所以去掉贷款，估计能有50W现金。要买你文中，被淘汰下来的那套价值100W的二手房，需要贷款50W。南京一对普通工薪家庭的收入一般在2000~3000。我们就假设，这对小城市来的夫妻收入不错，税后2000+3000=5000。公积金贷款40W，等额本息25年期，月供就要2082了。去掉公积金抵扣的600，实际月供1482。5000-1482=3512。去掉抚养孩子的费用1000。只有2512了。维持家庭开销已经不容易了。如果要贷款50W。就更吃不销了。房子如果 再涨价，他们恐怕就消化不了你所谓的改善型需求淘汰下来的房子了。

现在武汉，身边买房的同学共8人

其中

经济适用房1人，12.5%，

90平，资金为父母帮助加银行贷款

个人收入情况：估计目前约50000元/年以上

商品房5人，62.5%

其中4人110平或以上，1人90平，资金为自己父母加岳父母大力赞助加银行贷款。

个人收入情况：40000~80000元/年

单位自建房1人，12.5%

110平，岳父母单位自建房，04~05年购买，2000左右/平的价格，资金为自己自己积蓄加岳父母赞助。

个人收入情况：40000元/年左右

学校自建房1人，12.5%

130平，工作学校的自建房，尚未入住，4000左右/平的价格。资金来源，正在发愁中。。

个人收入情况：50000元/年

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上文中的个人收入系单指同学个人，不包括其配偶。

上文所有的房子都是新房，

上文所有房子都是在05年之后修建的

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我的总结是：

对于大多数人，企图在类似武汉或者比武汉更大的城市买房，只靠自己和配偶，基本是不可行的。

比较好的途径是。。。。。。岳父母不把你当外人。。。