主题：【原创】关于全款买房,读者们动动脑子 -- 迷途笨狼
家园 对新浪的一则新闻可能要关注一点 http://finance.sina.com.cn/roll/20101231/22589194739.shtml
中央银行可能与地方思路并不一样，外在的风险和实际的风险可能差距很大。
家园 不崩盘，风险只会增加 不崩盘，风险只会增加
地方融资平台核心就是房地产
崩盘没收+物业税抵押的债券最划算
“平台贷有8万亿啊，出了问题不得了，你们的工作要做实做好。”
"截至2010年8月末，上海共有地方政府融资平台贷款余额6000多亿，全覆盖平台贷款占比仅为20%左右，无覆盖平台贷款占比高达30%以上。"
上海融资比例应该是最高的地区之一，崩盘也就损失不到一半
区政府弄个外墙工程就3500万，地方小金库和物业税应该可以弥补大部分
刘明康的态度，说明危机爆发迫在眉睫
“银监会首席顾问沈联涛建议，应该对地方融资平台作特别拨备，银监会财会部目前也正在研究对地方融资平台增提拨备和提高风险加权资产(RWA)的计算比重。”
“银行不希望多提拨备，平台公司也害怕被特殊对待而影响形象，增加融资难度。”
http://finance.sina.com.cn/roll/20101231/22589194739.shtml
家园 腰斩一线房价的情况下，这个巨大影响对于 二三线城市甚至到2000多均价的老家县城房价的影响有多少？是像炒作股市一样腰斩割羊毛以后又一两年内因为刚需接盘入市的人多起来又卷土重来呢还是因为后续严厉措施的相继出台而把房价牢牢限制在合理范围呢？
还有全国联网的跨部门征询系统有没有谱，这个短期内能否完成或者如果地方存心抵制的话，调控措施的落实岂不是没有保证了？
楼市崩盘的话，对于银行的止损是怎么预设的？如果出现大面积断供，是不是银行收楼可以作为实物资产弥补账面损失？银行拿这么多楼怎么办呢？等市场回暖出售还是集中拍卖呢？银行收楼的话，贷款人就什么也没有了么，之前的首付神马的化作水漂了？
挤了房产泡沫对实体经济和促进内需肯定是个利好，但是由此引发的可能的社会动荡需要怎么尽快平复？那些炒家或者因为刚需最近接手的人岂不是活生生被抄了家啊。
想的很杂，主要就是想问问非一线城市的房价会怎么样变化，你能给估计一下么？是像那些专家说的那样绝对值不高，现在是合理水平，然后稍降呢，还是跟当地居民的收入水平有合理比例的关系，同样会降很多呢？
家园 挤泡沫对刚需抄了家？ 不理解。
如果是刚需，房子是自住的，房价无论涨跌，要还的贷款是一定的。房价跌了，就是名义上的负资产而已。实际负担有变化吗？
顶多是利率改变而产生的浮动吧。
对炒房者倒是打击了。不过这不正是挤泡沫的目的之一吗？
家园 【原创】问题不错，欢迎深入探讨！ 泡沫大的地方多降，泡沫小的地方少降，通货膨胀提高了建筑成本，崩盘切断了借高房价吸血的金融纽带，金融吸血区经济萧条，回流者不会少。
至于所谓的刚需接盘，这本来就是目的，投资者想占便宜，不怕物业税买就是。
“还有全国联网的跨部门征询系统有没有谱，这个短期内能否完成或者如果地方存心抵制的话，调控措施的落实岂不是没有保证了”，笨，小产权合法化、宅基地上市……地方政府拖延中央鼓动可能受益者闹就是，另外受益高房价的各级政府不同，权力下放+中央联网。商品房的全国联网，抵制能挡住崩盘吗？
“楼市崩盘的话，对于银行的止损是怎么预设的？”降价50%-60%测试已经做过了！
“如果出现大面积断供，是不是银行收楼可以作为实物资产弥补账面损失？银行拿这么多楼怎么办呢？等市场回暖出售还是集中拍卖呢？银行收楼的话，贷款人就什么也没有了么，之前的首付神马的化作水漂了？”
唯一一套住房不收，转换更长期贷款，房多的（至少6540万套空置半年以上的是谁的）留套最小的，别的拍卖，多退少补，不补上多年贷款还就是了。
“由此引发的可能的社会动荡需要怎么尽快平复？那些炒家或者因为刚需最近接手的人岂不是活生生被抄了家啊。”
刚需接盘不是为了转手就怪自己不听劝了，崩盘怎么是抄家呢？还不上贷款，炒家唯一一套住房不收，对炒家还是很温柔的，炒房本来就该打击！
还有什么社会动荡？建筑就业？水利和国防基建欠债很久了！
“想的很杂，主要就是想问问非一线城市的房价会怎么样变化，你能给估计一下么？是像那些专家说的那样绝对值不高，现在是合理水平，然后稍降呢，还是跟当地居民的收入水平有合理比例的关系，同样会降很多呢？”
各地情况不同，不过个人认为一二线城市会跌不少，三线城市看现在价格吧，泡沫不大，当地收入高而且没卷入炒房吸血金融，先跌后涨，跌幅和涨幅都不会太离谱。
家园 【原创】对于开发商，春暖花开的时候，严冬刚刚开始…… 本地从撤出截止日到回迁（高层建筑），多数（少数卡在了学校拆迁等）不到两年交房（规定一般就是两年回迁），多层和小高层建造速度肯定快得多。开发商资金紧张时候，如果不能及时完工上市几乎意味着破产，按照任大嘴的资料，2010在施面积近40亿平米（这个数据大概不包括小产权），假设商业和办公建筑占1/4（应该没有这么大比例），2011也会增加至少30亿平米住宅大约3000万套供应量，还不包括新开工的“约14多亿平方米”。同样按照任大嘴的数据，“年中我曾经预测全年的销售量会比去年下降10%左右，约为8. 5亿平方米左右”，再给他加点，包括商业和办公建筑，10亿平米是销售上限，2011不崩盘怎么可能？
“土地的购置面积全年预计约4万公顷左右……新开工面积预计约14多亿平方米”，同样根据任大嘴的数据和全年20000亿土地财政收入，全国楼面土地成本平均才1400元/平米略多。可以搜索一条新闻——“至2010年11月十大城市卖地收入达7000亿”（毫无疑问，12月估计还会增加不少），十大城市以外楼面地价成本显然比1400元/平米低得多！加上必要的建筑成本，大家想象下可以降到什么程度！
至2010年11月十大城市卖地收入达7000亿http://ks.fccs.com/news/html/2010/12/03/3051984_2.shtml
别忘了仅仅660个城市，就有空置至少半年以上的6540万套住宅！保障房还会源源不断地加剧供大于求的市场态势，“按照温家宝总理在央广与听众交流时的数据，2010年我国将开工的保障性住房大约为580万套，已建成370万套”，纳入政绩考核了，余下的2011年敢不完成？还有2011年的1000万套保障房，按相同速度年底也会至少完成600万套（余下的2012完工没问题）。崩盘一旦开始，那些炒房者都傻乎乎的等待肯定要开征的物业税来临不抛售？
“根据国家统计局12月22日公布的数据，今年1到11月，全国商品房销售额4.23万亿元，相比2009年同期增长17.48%，接近2009年全年4.4万亿元的销售水平。据历史数据结合目前销售形势推算，2010年全国商品房销售额有望突破5万亿元，或达5.3万亿元。”
http://blog.sina.com.cn/s/blog_49818dcb01017u79.html
全国商品房销售额肯定包括了不少二手房，有反驳我2011上半年崩盘结论的说深圳二手房交易差不多是新房的十倍（证明金融支撑）。去掉2万亿的土地款，去掉40亿平米的建筑成本（考虑到建筑周期，算30亿平米好了），去掉相关税费，还能剩多少？虽然任大嘴说“虽然全年公开资本市场的融资减少了，但全年开发企业的到位资金首次突破了6万亿元，远远大于已完成的4万多亿元的投资额，保留着充分的发展余地”，恐怕有余粮的凤毛麟角，而且集中在央企和上市公司，另外估计6万亿少不了放高利贷的热钱。
对于开发商，春暖花开的时候，严冬刚刚开始……
下面是早就“从了”的任大嘴的，估计他正等着并购那些没从了的，祝他好运。
因此可以明显看到的是，在所谓最严酷的政策调控之下，房地产开发：
1、保持了35%以上的投资增长，并且是所有产业中唯一一个远高于全国固定资产投资增速的行业。
2、增加了土地购置的总量，土地的购置面积全年预计约4万公顷左右，约可增长30%以上。
3、新开工面积预计约14多亿平方米，创历史新高。在施面积近40亿平方米，也创历史新高。
4、银行信贷的总量压缩了，但房地产行业月均所获得的贷款额却增加了。
5、虽然全年公开资本市场的融资减少了，但全年开发企业的到位资金首次突破了6万亿元，远远大于已完成的4万多亿元的投资额，保留着充分的发展余地。
年中我曾经预测全年的销售量会比去年下降10%左右，约为8. 5亿平方米左右，特别是出台了9.29的国五条和16个城市的限购令。但看来我和社会都严重的低估了刚性需求的力量和这种合力之下的购买能力。目前看实际最终的销售面积也许不但不比去年低，反而在强力的措施之下比去年还多了。
从销售额的情况看，肯定超过了去年，其中并非都来自于住房价格的增长，大多来自于商业、办公楼的销售增长与价格较高而产生的，当然也包括二、三线城市的价格支撑，这也是保证可持续增长的投资后盾基础。
http://cd.qq.com/a/20101227/000268.htm
家园 【商榷】调整不一定意味着刚性，或许是软着陆 虽然当前泡沫是存在的，而且房价和普通商品物价的失衡是客观存在的，但对待这个方法可不能用猛火。
接下来每年可接受的通胀系数会调高，普通物价会上升，城市最低生活保障会增加，货币政策会趋于稳健，但房价会在各种政策下实现暗降，避免出现瀑布式跌落，作为牺牲是钞票会毛了。
而实现这个目标的时间限制是在欧洲挤掉坏账，并实现泡沫着陆前，要是在这个时候，中国房价和普通商品物价的失衡问题还没有解决，情况会很艰巨。现在是美国在货币金融政策以一对多，到欧洲结束通胀局面后，那时通胀的中国就出现了美国现在以一敌多的局面。届时，就处于完全被动，这个泡沫也就失去了软着陆的局面，就会被外界压力给刚性刺破。
家园 16家央企明年的开发计划不是小数目，并且自有资金更充裕 家园 计划与落实是两码事，就像拍地或古董买卖 计划与落实是两码事，就像拍地或古董买卖
地王再贵也是左手换右手，对于一般开发商就不一样了
另外个人感觉，央企资金趁崩盘搞并购更换算