主题：【原创】【低估or高估】数字解读天朝GDP -- 比的原理
家园 5年后年薪30万以上。 如果人人都这样，10万一平还真的不是梦。
问题时后年房产税开征，房价下跌不说，房租也跟着下跌，为什么？有压力才有竞争。
而反过来说，年薪别说30万，就是十几万，3000-5000的月租金其实挺合适的。
另外，许多数字感觉不是弄错就是误导，你的房子，别人住着，你还要倒贴1万多本息（原文为利息，那样就更不划算了，房租还不够支付利息，这个也太雷锋了吧）。你自己和别人合租的那茬不要忘，一个月也接近三千，虽然赚一些差价，感觉完全没有关系吗。一年支出可能比自住自房理论上省一些（要注意这个真是理论上的）。但是除此买房的风险基本没有任何影响。不知道从哪里冒出来一个一年补近10万的。
归纳一下，你的结论就是，几年后房价暴涨，你财富迅速增值（其实只是额面，通胀的实际时财富缩水，存款工薪可以买到的房间更小），几年后房价暴跌，你已经属于稀有白领高薪阶层，白白占个便宜（其实房产投资是失败的，损失两年工资）。
家园 我归纳了几年后的几种情况 合着您就没有看完？
几种情况：
暴涨到10万一平；
不涨不跌；
年涨10%
跌倒1万一平
我分别论证了各种情况下的推演，对楼主买房的影响
你买小房，每年的利息支出和你的租金收入有大概1万块钱的差。
你租的大房，和人合租一个三居室的较好地段的房子，现价在北上广起码500万，一年的财务成本就要将近40万，你们三人合计的租金也就10万不到， 人家不是贴了30万，人均当然是10万了。
我为什么设计出一个买小房， 租大房合租的方式呢？ 就是因为适合投资的房子往往不适合居住， 许多人找了2年也没有找到，2年后再想买房却买不起了。
问这个问题的是一个博士，在上海工作。如果是TMT行业的，他5年内还不能挣到年薪30万，真的就当他选错行业了。
家园 这不就更是神一般的逻辑了？ 不适合居住的房子反而比适合居住的便宜。
如果你是劝希望租小套的人去群租，
每年可以合理省上10万，这个是说明市场定价傻，
还是你的算法有问题？每年花上10万房租去陪几个贵族室友？
虽然没有拜读过，但是直觉感觉象小时代上的情节吧。
居然有这等的好事，怎么这么多人来做冤大头呢。
不过月租金3000的暴涨了，那么你这个月租金3万的不是更要涨的
没有天理？几年后，距离自己的梦想不是更加遥不可及吗？
这笔投资也只会显得更加没有价值。而持平和暴跌基本就是投资失败了。
至于博士5年年薪30万，感觉这样的人还真的不多。
就说博士每人都年薪30万，那么人群中有多少博士呢？
反过来说，年薪30万，加上老婆也博士30万，
双方父母能够培养博士估计也不会差多少，按每人年薪25万，
那么加上双方家庭合计，博士夫妇就是60万加100万，160万，
这样节约几年，就是房价50万，照样买得起啊，100万的小单元
基本就是浮云啊，呵呵。
家园 楼上说过 是TMT的博士。就是搞金融的。这个行当打工皇帝年薪几百万的都不少。
其实，也不需要博士，如果本科毕业，混到房产公司的经理，年薪几百万也不难。
家园 有个bug 博士的父母不一定有文化
- 复 有个bug
家园 我文中写的很清楚，楼主的策略，无法跑赢房价上涨的。 因为小房升值，只带来数字上的红利，按照同样比例升幅的话，距离购买大房更加遥遥无期。比如说小房从一百万升值到四百万，那么大房的首付同样从一百万跳到四百万，而且，每月的还贷是原先的四倍，也许可以用小房抵押凑够大房的首付，可能原先小房和大房的差价同样放大了四倍，收入跟得上还贷吗？
最简单的办法就是，勒紧腰带筹集100万现款，付了首付，以后基本旱涝不担忧。
另外，父母平均年收1万，子女平均40万，相差40倍，感觉这个倍率不是很普遍的吧。
家园 什么叫对冲您明白吗？ 就是用金融杠杆，在最可能的情形下盈利，在一定的范围内降低亏损，但对冲不是神仙的手段，代价是在某些情况下降低利润。
在我的方案里面， 房价涨到10万一平，你还是买不起房子， 但作为给你的补偿，你能赚到将近400万人民币；假如房价降到1块钱一平方，你会账面亏损100万！但在后面的一种情况，你可以轻松买10000平米的房子，满足你的人生欲望。
除了这两种极端情况或接近极端情况，你买都比不买强。即使这两种情况出现，也不是世界末日，前者你能拿走400万， 你可以移民国外，不在中国过水深火热的生活，后者你亏了100万，但实现了买房的梦想啊。假如你买了10000平米，合计花了101万，但是买了10040平米，平均单价比其他人不过高了100块钱。有什么呢？
家园 我明不明白可能不清楚，你明不明白可是一目了然。 对冲就是为了降低风险，消除价格变动影响，旱涝保收。房价上涨的时候，只能看着不断位数上升的资产，却不得不移民国外的话，这个对冲不是已经宣告失败了吗。只有单方向变化时的目标达成，和一般的投资没有两样，并不存在于成功的对冲里面。
家园 房价5年涨了4倍，而你买不起你想买的房子 神仙除了能给你钱，还能做什么？既然神仙也做不到帮你买房，对冲也做不到。
但是对冲能让你离开的时候更加体面，这就是比神仙高明的地方。
但是房价5年内涨4倍的可能是极低的，房价跌倒1万以下的可能也是极低的，而最有可能的是房价每年上涨不超过10%，在这样的判断下如何让你的利益通过金融杠杆最大化， 注意是通过金融杠杆最大化，比起其他的投资手段，杠杆作用能让你的收益剧增。
这就是对冲的奥秘所在。
你信不信就算了，我是顺便写给其他人的。
家园 小户型最大的好处是房价上涨时的单价更贵 北京实际成交过房子。当房价剧烈上涨的时候，小户型单价远远超过大户型。
我在北京的小区，2013年3月的时候，小户型单价比大户型贵25%-30%，一平米贵1万元甚至更多。你买房的时候，小户型单价跟大户型几乎是一样的，因此收益更大。
北京后来的限购政策，小户型单价虽然有所下跌，但仍然比大户型贵很多。
北京上海小户型的价格已经不便宜了，托限购的福，如果小户型单价能降到大户型的水平，才有投资的机会。
一线城市房价上涨，其实有一个量变到质变的过程。一线城市，房子不再完全按平米卖，而是按套卖的。房价不断冲高，受资金实力的限制，低价位房子的涨幅，比如城里的老破小，或者远郊的房子，涨幅会明显超过原本高价位的房子。
一般城市，城里房子60万一套，30公里城外房子30万一套，差价才30万，城外房子肯定卖不出去。
北京上海，城里房子300万一套，如果30公里城外房子150万一套，城里的房子即使不涨，30公里外的房子，一定会很快涨起来，涨到200万一套以上。因为按7%贷款利率，100万的差价，每年的利息成本就是7万元。如果住在城外，上下班的交通费低于7万/年，城外房子住起来成本更低。
倒是河南郑州的郑东新区，据说大户型价格比小户型要高。这种地方，拿买一套大户型的钱，买2套小户型倒是不错的投资。2套小户型，现金流怎么也比一套大户型好。倒手的时候也更好卖。
家园 是收益率最大，而不是收益最大， 因为大房和小房的投资额度不一样，即使你所说的是事实，也只有比率上的胜算，而我说的已经很明白，房价上涨导致结果是，即使获得一些收益，也无法弥补房屋的差价，楼主也回复了，赚了钱就在移民国外追求梦想吧。市场不傻，你看到的，别人同样看到，能精确分析数据，准确预测潮流才会比较容易获得高额回报。我并非不同意你的见解，只是说这是个房地产投资方向的问题，跟对冲根本没有什么关联。
家园 亲身经历：小户型好租，大户型人家租不起。