- 近期网站停站换新具体说明
- 按以上说明时间，延期一周至网站时间26-27左右。具体实施前两天会在此提前通知具体实施时间
主题：旧金山 -- 胡里糊涂
家园 其实是环境把地产商给绑架了 河里真正了解房地产行业营运的人可能很少，大部分其实都是雾里看花，模模糊糊、似是而非。
公正地说，不是房地产商绑架了地方政府，很可能是倒过来，政府制造的环境绑架了地产公司，我这么说肯定很多人不满，请耐住性子，听我解释一下。
前些年那个环境，房地产大逻辑上是这么运作的：地产商通过自筹或者发信托之类的办法，筹措第一笔投地的钱，之后就有银行介入按估值给开发贷，然后又可以发信托产品，或者引入投资者搞形股实债，然后引入建筑商垫支开发，等到满足预售条件时再预售回笼资金。
据我的地产商朋友说，这么一通操作下来，实际上来钱最多的时候就是开新项目的时候，什么开发贷、信托资金、投资资金都来了，地产商等于不用出什么钱就可以拿到大把钱，除非是不想发展的地产商，只要想发展，不可能不走这条不断开新盘的路。而弔诡的是，只要一走上这条路，就不要想下来了，因为根本下不来，只要不开新盘上新项目，马上资金链就会紧张甚至断裂，于是地产商就在环境的逼迫下，一个个就像吸毒一样，走上了扩规模、高杠杆、高周转的不归路。
为什么地产商热衷于投地王，因为开发贷的估值是按最近的成交价估算的，假设地产商买了A地块，2000元一平米地价，用了10亿；结果边上B地块又推出来卖，如果地产商咬牙将地价推上4000元一平米，A地块的估值直接就可以翻一翻，假定银行按50%估值放贷，A地块估值已经去到20亿，银行可以给10亿贷款，等于地产商不用一分钱就可以拿到A地块了，这就是地产商货如轮转的秘密。
这里模式可以成功运行的关键就是银行的开发贷，如果银行不是按这个模式放贷，房地产商至于那么热心去拍地王吗？如果不是融资环境造成房地产商只有不断地开新项目才能拿到更多钱的话，会有那么多地产商走上这条不归路吗？
现在出问题了，大家把锅推到地产商身上，其实不大公平，地产商不过一个普通的逐利商人，道德谈不上高，可也不会比其他行业的商人低，是环境把他们逼上了这条不归路的。
家园 施怀雅家族响应号召西安太古里正式开工
家园 我的观察或理解是执行不力 以房地产为例。地方政府，或者说地方财政，其实已经被地产绑架了，根本停不下来。而且在疫情前几年，几个大地产商还在拼命上规模、上速度、上杠杆。当时的措施有没有用？有些有点用，有些作用比较慢，但看起来是没用，所以各种抑制措施就像一条条绳索，不断地被捆上去。虽然每一条都不严实，但捆多了，终于把地产给绊倒了。然后绳子一条都不取下来，弄得地产商再难起身。
家园 那不是绳子，是紧箍咒，对企业真未必是坏处 国内地产商以前挺像被惯坏的孩子，有大腿可抱干脆没命上杠杆，真出了事了大不了撒泼打滚绑架银行，反正银行也救得起😄。
你看香港和新加坡的地产商就很乖，就知道不上大杠杆。因为他们知道绑架政府没用 ，救不起。
家园 强制市场出清吧，潮水退了才能看出谁在裸泳 这一阵狂风骤雨真能活下来的，才是真正值得政府支持的。
许皮带这种狂拉杠杆率的，即使国家不动手，遇到经济周期多半也是凶多吉少。
一尊颇有点玄幻小说里降下天劫的意思，天劫下扛不住的也就扛不住了，扛下来的对于企业自身也是脱胎换骨，又能在死掉的尸体上大吃特吃了。
不要笑😄，李嘉诚为首的香港地产商们，你可以说他们无耻，但没有像国内地产商那样拉杠杆率不要命的。国内这帮货有事了还能绑架银行政府，反正大腿够粗随便啃，香港地产商们没有能啃的大腿只能靠他们自己，不注意杠杆率的在98年都死掉了。国内这些地产商们真能把杠杆率降下来以后好好做生意也是他们自身的福分。
家园 下大棋的绝顶高手只有毛主席 主席是走一步看10步或者百步，其他都是走一步看一步，或者走一步看三步。我们现在马后炮“房地产、科网、教培的整顿政策”好像冲击很大，但是当时这些方面已经非整顿不可了。 资本外逃，学生跳楼抑郁，疫情期间其实放大了危害的。
家园 在我看来，其实特是可谈的，拜没那个控制力 家园 您最后一段写得好 中国通过公开动作,正向或反向影响美国的政治结构。
其实特朗普和拜登，那个不好对付，还难说。
中国这几年还是显低迷的，是特朗普的后劲，还是拜登的新策？
中国这几年社会矛盾开始突出，经济和狗粮的因素各占多大的比重，也值得讨论。
家园 现阶段不打仗，是不是就是符合中国根本利益？ 真打起来，觉得中国损失肯定要比美国更大，毕竟我们只能在本土，老美有那么多基地和藩属国可以利用。