主题:【原创】从房地产开发的全过程看银行稳赚不赔的买卖 -- 小楼
前一段儿郑州市市政府在郑东新区违法建房的事情据说
最后也不了了之了。
近看现在北京的房价还是继续上涨。
特例,绝大多数房子玩的都是第2招,虽然房价虚高,开发商已经从银行把钱骗出来了.这时的开发商可不只是搬运工的小角色,而是一方面违法骗取银行资产的大盗,另一方面囤积居奇,危害民生的奸商.赚到手的也不只是政府的赏赐和恩典了
---政府拍卖土地的底价是拿地价格的1/n(n的范围为5到无穷大),而最终成交价格是拍卖底价的
m倍(m>=2),开发商支付50%的出让金拿到证,政府的利润至少有5倍到手,----???
似乎应该是--政府拍卖土地的底价是拿地价格的n倍--???
北京都管不了了,那些天高皇帝远的地方,谁听你的?
唉....这皇帝当的....
一国经济不是以地方政府和银行的盈利与否作为标准进行判断的,目前房地产的两个问题:
一,楼主所说,黑幕重重,地方跟银行过度贪婪,而且没有罢手的迹象。
二,价位已经到了高点,房地产跟别的行业不同,只能赚中国人自己的钱,现在这样高的盘子谁来接呢? 哪怕炒家动用的银行贷款,也是老百姓的血汗钱。
目前很多地方已是有价无市的低靡场面,市场在等待调整的时机。
光看房价不全面,要看交易量,现在很多是房产商故意抬高价格,实际有价无市,交易寥寥
房地产商既然是做的皮包生意,那就不用抱怨风险高。大不了两头骗,卷了银行假按揭的钱和业主买房的钱一跑,从此隐居加拿大,消遥自在。
从它的本金和收益来看,就是一本万利的买卖,有什么可以抱怨的。
前些天,通过小楼兄的帖子,我发现了以前对房贷的一些错误观点,谢谢了。我关注房地产,仅仅是因为怕房地产泡沫会给中国带来象90年代初日本经济危机那样的后果,进而依法政治危机。现在看来,只要失业率不高到一定程度,房地产泡沫仅仅会让一(大)批小资变成房奴,国有银行没啥影响,红旗也不会倒。至于房奴们,装成功人士是要付出代价的。玩笑话,诸位莫拍砖。
我认识一个国有房地产公司的高层人士。我刚才和他聊了一会,据他说住宅小区房子的配套成本特别高(不光水电煤气,还有绿化、教育),地方政府下属各部门都有好处。他们拿地成本还算低的,但配套成本要比拿地成本和建筑成本高许多了。
不过,他是行政人员,无法用财务经济的方法分析,您能给分析一下吗?
比如广州最大的楼盘祈福新村;
还有香港的龚如心的那个华懋集团也是没贷款的;
至于史玉柱,恐怕是贷了不少款的;
去年测算的一个项目,北京三四环之间,数据取整,单位万元
一 土地成本 51000
二 前期及后期费用 2000
三 建安成本 37000
四 市政费用 5600
五 公用配套 80
六 财务成本 2600
七 管理费用 3600
八 销售费用 4200
九 财务费用 4600
合计约 110000
今年调整过,比这个成本要大
没考虑到楼价虚高的因素吧,房地产泡沫的破灭第一个收到冲击的就是银行吧。日本的先例就在眼前,这个世界上没啥白吃的午餐。
可惜今上不像雍正 倒是有点像乾隆晚期
案子一个比一个大
级别一个比一个高
处理的却一个比一个轻巧
长此以往只能是到最后积重难返 完蛋大吉
乾隆到光绪也有个100来年,俺是赶不上了~~
别说得太反动,正面点儿说:还有一、二百年,还有希望~~呵呵~
市政费用和公用配套都包括哪些费用?水电煤气绿化教育属于哪一块?
另外,费用是如何计算的?比如高密度住宅小区和低密度的别墅小区,水电煤气和教育费用是否一样,还是按照居民的户数算?
希望您给讲解一下。